《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于出卖人的金钱债权强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。本人将以(2020)最高法民再87号案，再审申请人田应策与被申请人中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行（以下简称农行渝北支行）、重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司（以下简称银鹰地产公司）、重庆市文杰京华农贸市场有限公司（以下简称文杰京华公司）执行异议之诉纠纷案为基础，浅析执行异议和复议规定第二十八条的适用规则。
案件主要事实：
诉争双方主要观点：
本案基本事实较为清晰，核心就是案涉情形是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条的构成要件。银鹰地产公司、文杰京华公司一审、二审、再审均未出庭，亦未提交答辩意见。田应策与农行渝北支行在诉讼中对田应策购买的案涉车位是否能够排除执行进行举证、质证等，双方在一审、二审、再审阶段的主要观点如下：
| 田应策 | 农行渝北支行 |
一审 | 1.傅琪与银鹰房地产公司于2015年1月5日签订了《车位转让协议》，约定由傅琪购买银鹰房地产公司开发的案涉车位，总价款为8万元。傅琪支付了全部价款，银鹰房地产公司出具收据并交付车位给傅琪。2016年7月19日，田应策与傅琪签订《车位转让合同》，约定傅琪将案涉车位转让给田应策，交易价款为9万元。当日，田应策支付了全部购车款，傅琪出具了相应收条，并将车位交给田应策占有使用至今。 | 1.银鹰房地产公司从2013年9月5日起，以其自有的车库（包括案涉车位）为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，该抵押行为一直连续到2016年9月2日，且合法有效，而傅琪与银鹰房地产公司、田应策与傅琪之间所谓的交易行为均发生在该抵押之后。 |
2．2016年9月2日，银鹰房地产公司为文杰京华公司的借款将包含田应策购买的28号车位在内的相应房产抵押给农行渝北支行，农行渝北支行所称的之前的抵押登记均已被注销，而重庆一中院于2017年5月5日对上述房产予以了查封，该次有效抵押与查封行为发生在田应策购买车位之后，田应策享有排除执行的权益。 | 2.银鹰房地产公司抵押给农行渝北支行的系整个车库，法院查封的也是整个车库，并无银鹰房地产公司将车库分零出售的测绘报告和房管部门备案批准，故傅琪与银鹰房地产公司、田应策与傅琪之间的交易既违反了房管部门的管理规定也因标的物不存在而不成立，不应得到保护。 |
3.傅琪与银鹰房地产公司、田应策与傅琪签订的购车位协议不违反相关法律法规，合法有效，银鹰房地产公司应当履行为其办理产权过户登记的义务，农行渝北支行在办理抵押的过程中没有对抵押物的现状及性质进行严格审查，具有过错，故其抵押行为不能对抗田应策。 | 3.田应策具有重大过错，未能尽到买受人的注意义务，故不能适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定。 |
| 4. (2017)渝01民初513号民事判决，农行渝北支行对该车库整体享有优先受偿权。 |
二审 | 一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回农行渝北支行的上诉，维持原判。 | 1.田应策并非适格的案外人，《执行异议和复议规定》中能够排除法院执行的主体是首次与开发商发生买卖关系的买受人，田应策是从傅琪处受让的车位，不具备排除执行的主体资格。 |
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| 2.傅琪在未取得案涉车位产权证的情况下，将案涉车位项下的权利义务一并转让给田应策的行为未经银鹰地产公司统一，转让行为无效。 |
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| 3.在案证据不能证实傅琪已支付车位价款，田应策支付购买车位价款无事实依据。 |
再审 | 1.田应策在银鹰地产公司处购买的案涉车位，系傅琪转让而来。事实上，银鹰地产公司已将购买车位业主名单交给该小区物业管理公司，田应策自2016年7月19日起即占有使用案涉车位。银鹰地产公司实际已同意傅琪向田应策转让车位的行为，只是未与田应策另行签订合同。 | 二审法院认定田应策并非直接与银鹰地产公司签订书面合同的买受人，事实清楚，证据充分。田应策再审新提交的车位转让协议系伪造，不具有真实性，且该证据从形式上设立了新的买卖合同关系，不能排除已确立在先的保全查封。 |
2.二审判决下发后，田应策通过多种方式联系上了银鹰地产公司，该公司在转让协议上修改部分加盖公章，视为对傅琪转让车位给田应策事实知晓同意并进行确认。 |
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二审裁判逻辑：
虽然车位转让协议、银鹰地产公司《收据》中存有添加或将傅琪名字修改为田应策名字的相关内容，但是田应策并未举证证明银鹰地产公司知晓或同意进行前述修改，亦未举证证明银鹰地产公司已重新与其签订车位转让协议。在案证据尚不足以证实田应策与车位登记权利人银鹰地产公司之间形成合法有效的买卖合同关系，故不符合《执行异议和复议规定》第（一）项规定的构成要件，对其他要件未做评述。改判准许对案涉车位继续执行。
一审、再审裁判逻辑
本案中一审、再审的裁判逻辑基本一致，认为：案涉车库符合执行异议和复议规定第二十八条的规定，应当排除执行，驳回农行渝北支行的诉讼请求。具体理由：
1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同
最高院认为：田应策原审中提交的车位转让协议虽在手写部分有删改，但在申请再审时提交的该协议已在删改处加盖了银鹰地产公司公章，可以证明银鹰地产公司对案涉车位买受人变更为田应策的事实进行了确认。农行渝北支行主张田应策再审提交的车位转让协议系伪造，但未提供证据予以证明，在无相反证据推翻的情况下，银鹰地产公司的确认行为，并非在形式上重新设立新的买卖合同关系，该协议的真实性予以采信，并认定田应策就案涉车位在法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。
2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产
根据2014年3月1日银鹰地产公司与鑫龙物业集团公司签订的《银海新城前期物业服务合同》，以及2015年6月26日银海新城小区业主委员会与鑫龙物业集团公司签订的《银海新城物业服务合同》，鑫龙物业集团公司系银海新城小区的物业服务单位，该公司成立的银海新城管理处出具的车位使用明细表可以证明案涉车位已于2015年1月5日交付车位业主使用，结合田应策、傅琪均为银海新城小区业主的事实，可以确认田应策自2016年7月19日起合法占有案涉车位。
3.傅琪、田应策在人民法院查封之前已支付全部价款
田应策举示的信用卡交易明细、银行流水明细、《收据》《收条》等证据可以证明，傅琪已于2015年1月5日向银鹰地产公司支付8万元车位款，田应策已于2016年7月19日向傅琪支付9万元车位款，故傅琪已向银鹰地产公司、田应策已向傅琪支付案涉车位的全部价款。
4.非因买受人自身原因未办理过户登记
银鹰地产公司以案涉车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款多次提供抵押担保,每个抵押担保合同都对应有独立编号的借款合同，有独立的抵押期。案涉车位转让协议签订时车库虽被抵押,但该抵押具有固定期限,买受人对解除抵押有合理预期，不应认定买受人田应策未尽合理的注意义务。银鹰地产公司未履行与田应策订立的关于18个月后办理车位产权证的约定,再次用车库为案外人提供抵押担保,导致田应策未能办理权属转移登记，过错明显，故案涉车位未能办理过户并非田应策自身原因所致。
再审结果
最高院撤销二审判决，维持一审判决，认定田应策享有排除执行的权益。
相关法律法规：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。