继承是财富传承的重要方式之一。被继承人去世后其遗产类型可能非常多样，除现金和一些继承人可以直接进行分配的动产外，存款、股票、股权、理财产品、企业年金、社保以及房产等遗产，虽然在被继承人名下，但必须通过相应的途径才能转移至继承人名下，完成继承。房产在家庭财产中占比非常大，在家庭资产的配置中不可或缺，甚至是很多家庭最有价值的财产之一，购买房产也是很多高净值人群财富保值增值的重要手段。因此，作为财富传承的重要内容，房产的继承非常常见。那么，本文以商品房的继承为例，对于登记在被继承人名下的商品房，如何过户到继承人名下，完成财富传承呢？
在此，不动产登记事务中心以北京市不动产登记机关的要求为例，被继承人去世后，将原登记在被继承人名下的不动产过户给继承人，有三种途径，第一种是通过提交公证书的方式进行过户；第二种是通过提交生效法律文书的方式完成过户；第三种是既不提交公证书，也不提交生效的法律文书，而是由所有参与继承的继承人共同到不动产登记事务中心现场办理过户（如有遗产管理人、遗嘱见证人的，需一并到场）。如涉及遗赠的，除继承人以外，受遗赠人亦需根据实际情况，通过前述三种方式，才能完成受遗赠房产的过户。
一、 提交公证书进行过户
提交公证书进行继承房屋过户的，需要先对拟继承的房产进行继承权公证，由公证处对继承权进行实质审查，作出公证书，作为房产过户的依据。继承权公证需要继承人向公证处提出申请，全部与房产继承相关的继承人去公证处办理，向公证处提交被继承人的死亡证明、继承人的身份证明及与被继承人关系证明的相关文件、拟继承的房产有关的证明文件等材料，如果有遗嘱的，需提交遗嘱，如有代为继承、转继承等特殊情况的，则应提交发生代位继承、转继承的相关证明材料。
采用继承权公证的方式完成继承房屋过户的，其前提是各继承人之间对房产的继承没有纠纷，可以达成一致意见。为确定继承人之间没有纠纷，不论是否对拟继承房产实际享有权利，继承公证均需所有的第一顺序继承人（无第一顺序继承人的，则为所有的第二顺序继承人）、遗嘱继承人和受遗赠人参加继承权公证，在公证的过程中，各继承人可以放弃继承。经过继承权公证，各继承人能够获得房产的份额得以确定，实际有权继承房屋的继承人即可持该公证书向不动产登记事务中心申请完成变更登记，不动产登记事务中心亦将根据继承权公证书来确定房屋权属登记，对于已经对房产放弃继承的继承人，无需参与不动产变更登记的过程。
需要注意的是，继承权公证与公证遗嘱是两个不同的概念，公证遗嘱指的是遗嘱人在公证员的见证下订立的遗嘱，是我国法定的遗嘱形式。继承权公证指的是继承开始（即被继承人去世）后，各继承人就遗产的分配，去公证处所作的证明其遗产继承权的公证。公证遗嘱订立后，公证遗嘱指定的继承人并不能仅凭借该遗嘱去不动产登记事务中心办理过户。即使有生效的公证遗嘱，也必须依该遗嘱再进行继承权公证，才能去不动产登记事务中心办理过户登记。此外，根据《公证法》的相关规定，申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出。
二、 提交生效法律文书进行过户
前文提及，继承权公证仅在各继承人之间没有争议的时候可以适用，如各继承人就各自应继承的份额无法达成一致，或部分继承人拒绝去公证处办理继承权公证，再或者公证处需要提交的材料继承人无法提交时，则需通过向有关法院提起继承纠纷诉讼的方式，作为完成继承房产过户的前置程序。因此，继承纠纷诉讼能够解决丧失继承权，有多分、少分或不分遗产等情况，丧偶儿媳对公婆、丧偶女婿对岳父母遗产的继承权等多种情形下继承房产过户的问题。
继承纠纷诉讼的原告是一位或数位继承人，被告是除原告以外的所有其他继承人（如有第一顺序继承人，则第二顺序继承人无需参加诉讼）。继承诉讼开始后，如继承人中有既不愿参加诉讼，又不表示放弃实体权利的，应当追加为共同原告；继承人已书面表示放弃继承，就不再列为当事人。继承人应向被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院提起诉讼。
在诉讼过程中，法院也可以主持各继承人进行调解，如经法院主持各继承人能够达成一致意见的，可以出具调解书；如各继承人仍不能达成一致意见，法院根据相关法律规定作出判决。如果是一审法院出具的判决书，还需要持有判决的生效证明，才能去不动产登记事务中心办理过户。与继承权公证相同，在办理过户时，仅需要生效法律文书确定的对该房产有继承权的继承人去办理过户即可，其他继承人无需到场。
三、 所有相关人员共同到场办理过户
与前两种过户方式不同，第三种过户方式要求所有依法参与继承的继承人共同到不动产登记事务中心办理过户（有遗产管理人、遗嘱见证人的需一并到场），但是无需经过其他的前置程序。该种方式也仅适用于各继承人对继承的房产份额没有异议的情形。对房产享有权利的继承人向不动产登记事务中心提出申请，并按照要求，提交相关证明文件。具体而言，申请人需提交不动产登记申请书、申请人身份证明、被继承人的死亡证明、依法参与继承的所有继承人与被继承人之间的亲属关系证明等基础材料，有其他特殊情形的，则依据不同的情形提交相应的证明材料。不动产登记事务中心将对申请人提交的材料进行初步查验，如认为材料齐全，符合法定形式，可以进行继承材料查验的，出具《继承材料查验时间告知书》，要求所有依法参加继承的继承人（有遗产管理人、遗嘱见证人的需一并到场）按照约定时间去不动产登记事务中心接受询问，进行现场查验。依法参与继承的继承人应按照约定时间接受现场询问，进行现场查验。经查验和询问，得知有继承人未到场或需要补充提交相关证明文件的，中止查验。查验通过，需要缴税的，完成缴税，提交契税完税或者减免税凭证原件及复印件，符合受理条件的，不动产登记事务中心才进行受理。
受理之后，经不动产登记事务中心按照审核规则进一步审核申请资料，符合登记条件的，对拟登记事项在当地规划和国土资源管理委员会网站及不动产所在地进行公示，公示期为60日。公示期满无异议，且经进一步核实不动产登记相关情况，未发生影响不动产登记情形的，登记部门将登记事项记载于登记簿。其中任何一个环节不动产登记事务中心发现房屋权属不确定、任何继承人或利害相关人提出异议的，不动产登记事务中心不对争议进行实质审查，无法办理过户登记。根据北京市不动产登记相关部门的介绍，通过此种方式完成继承房屋过户的情形较少。
四、 三种过户方式的比较
通过前述三种继承房屋过户方式的介绍，可以见得，所有依法参与继承的继承人共同到不动产登记事务中心办理过户不需要经过任何前置程序，但其在办理过程中不仅要求全部继承人配合，并且需经过60天的公示期，无法立即取得变更后的不动产权登记证书。相较之下，通过提供公证书向不动产登记部门申请办理过户，可以更加快速地取得变更后的不动产权证书，但其仍需要所有继承人的配合，而且继承权公证的成本相对较高。通过生效法律文书完成过户登记则有其特有的适用情形，即主要适用于继承人之间有争议的情况，由于需要对继承争议进行实质性审查，所以耗时往往较长，有时甚至需要经过一审、二审。
因此，针对房产继承的不同情况，可以选择不同的方式完成过户，完成房产继承和财富的传承。