本文将以（2020）最高法民再230号再审申请人怀化市神龙房地产开发有限公司（下称神龙公司）与被申请人芷江侗族自治县自然资源局（下称芷江自然资源局）、怀化聚友房地产开发有限公司（下称聚友公司）建设用地使用权出让合同纠纷案为基础，探讨一下受让中标权后签署的土地出让合同效力认定、合同解除认定以及损失认定。

神龙公司提起诉讼，请求法院判令解除其已取得国有土地使用权证【芷国（2008）第89-26号】中14.04亩部分的《国有土地使用权出让合同》、返还土地出让金365.04万元，并赔偿未按约交付土地的损失。芷江自然资源局认为解除合同在法律上依法不能成立，且神龙公司未缴纳土地出让金、未取得建设用地使用权29708平方米出让土地的这部分合同属于无效合同。本案历经湖南省怀化市中级人民法院（下称怀化中院）一审，湖南省高级人民法院（下称湖南高院）二审，最高人民法院（下称最高院）再审，终告结案。以下，我们将结合一审、二审、再审认定的事实，双方的主张，来探讨一下本案中法院对于受让中标权后签署的土地出让合同效力、合同是否应予解除及损失计算的裁判逻辑。

一、本案基本事实   

二、一审裁判逻辑

【合同有效】

《国有土地使用权出让合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效。神龙公司对案涉土地的国有土地使用权的购买权依法应予保护。

【合同履行中双方均有过错】

神龙公司负有支付土地出让金的义务，芷江自然资源局负有拆迁、交付土地义务。神龙公司未付后续款项、芷江自然资源局未拆迁、交付土地、甚至转让给聚友公司均有一定过错。

【合同目的无法实现，解除合同】

涉案土地已出让给聚友公司，神龙公司竞买土地、开发建设房地产的合同目的已无法实现，解除14.04亩部分的《国有土地使用权出让合同》，并返还土地出让金365.04万元予以支持。

关于损失部分两部分计算：一部分为神龙公司已取得土地使用权证的14.04亩土地、现已由被告已经出让给第三人开发建设的损失，按第三人竞买均价计算损失。一部分为神龙公司已取得出让土地购买权，但是土地因芷江自然资源局一直未按约做好征拆安置工作一直未交付，神龙公司亦未支付土地出让金、也未办理土地使用权证，现由第三人竞买后的损失。该损失以土地溢价款进行计算，结合本案的具体情况及各方过错责任，酌定芷江自然资源局承担40%的赔偿责任。

三、二审裁判逻辑

二审法院将涉案《国有土地使用权挂牌中标权转让协议》《国有土地使用权出让合同》的效力应如何认定，以及若以上两份合同应当解除或认定无效，基于合同解除或者合同无效导致的法律后果应如何处理，是否还涉及土地出让金返还及资金占用损失等问题作为争议焦点进行审理。

神龙公司与芷江自然资源局对于争议焦点主要观点如下：

二审法院经过审理认为：

【合同无效】

转让中标权行为逃避了土地二级市场依法转让所应当缴纳的税费，损害了国家利益和社会公共利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效条件，涉案《国有土地使用权挂牌中标权转让协议》应当认定为无效合同。因《国有土地使用权挂牌中标权转让协议》无效，《国有土地使用权出让合同》则失去了合法的来源和基础，亦应认定为无效合同。

【返还及赔偿直接损失】

对于合同无效，神龙公司与芷江自然资源局均有过错，芷江自然资源局作为国有土地管理的专门机关，默许中标权转让行为，并与中标权受让人神龙公司签订《国有土地使用权出让合同》，应承担主要责任。合同无效后仅存在返还及赔偿直接损失问题，故原审判决认定合同应当解除及可得利益损失错误，对于支持芷江自然资源局退还神龙公司土地出让金365.04万元正确。芷江自然资源局应以365.04万元为基数，自2007年2月12日该款项支付之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至支付完毕之日止赔偿神龙公司资金占用损失。

四、再审查明事实

五、再审裁判逻辑

再审法院将案涉《出让合同》的效力问题、14.04亩土地部分对应的《出让合同》是否应解除的问题以及芷江自然资源局的违约责任问题作为争议焦点进行审理。

神龙公司与芷江自然资源局对于争议焦点主要观点如下：

再审法院经过审理认为：

【合同有效】

案涉《出让合同》是双方的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定，损害社会公共利益以及恶意串通损害国家或第三人利益情形，应当认定有效。芷江自然资源局在履行合同过程中从没有提出过异议；法律规定也并未禁止土地使用权可以以协议方式进行出让，转让并未扰乱招拍挂出让国有建设用地使用权市场秩序，并未违反法律、行政法规的强制性规定；神龙公司与自然资源局之间自愿签订的案涉《出让合同》。

【解除合同无事实及法律依据】

从合同约定来看，双方约定芷江自然资源局按照现状土地条件交付，并无拆除地上设施的合同义务。因此，即便14.04亩土地上仍有未拆除的电力设备，神龙公司以此为由，主张对方根本违约，也没有合同依据。2008年8月28日，芷江县政府向神龙公司颁发出让宗地中25亩的国有土地使用权证，其中包括神龙公司已开发建设的10.96亩以及神龙公司主张解除合同的14.04亩土地。神龙公司并未提供证据证明存在不能单独开发14.04亩土地的客观原因。故对于神龙公司请求解除合同、要求芷江自然资源局返还14.04亩土地对应的出让金365.04万元并承担相应违约责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。

【违约责任】

根据原审查明的事实，芷江自然资源局另行出让44.56亩土地的均价为110.37万元/亩，神龙公司取得案涉土地的单价为26万元/亩，各方对此均未提出异议，则芷江自然资源局另行出让44.56亩土地的溢价收益约为3759.53万元[（110.37万元/亩-26万元/亩）×44.56亩]，此属合同履行后可获利益范畴。神龙公司至今未交纳44.56亩土地的出让金，亦没有取得国有土地使用权证和进行开发建设。一审法院结合本案的具体情况以及过错程度，酌定芷江自然资源局按获得利益40%的范围承担违约赔偿责任，并无不当，本院予以维持。

六、相关法律法规

考虑到上述案例援引的法律、司法解释已经废止，以下列明的是现行有效的相关法律、司法解释。

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

七、延伸阅读

闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

对于涉嫌构成闲置土地的，政府应在三十日内开展调查核实、发出闲置土地调查通知书，国有建设用地使用权人应在30日内按要求予以答复。政府审核材料后决定是否下达闲置土地认定书。政府的原因导致闲置会预留协商的空间，包括变更规划、延长土地的开发时间、有偿收回等；如个人原因导致土地闲置，未动工开发满一年将缴纳20%的土地闲置费，未动工开发满两年可将土地无偿收回，政府可以重新挂牌转让。