一、房屋租赁合同是否对出租人采取断水断电措施进行约定

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。如果涉案房屋租赁合同明确约定在承租人出现某种违约情形时，出租人有权采取断水断电措施的，在合同约定的情形出现时，出租人采取断水断电的措施属于按照合同约定行使权利，不应就由此给承租人造成的损失承担赔偿责任。如在北京某教育科技有限公司与北京某商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案[2]中，二审法院认为，双方在合同中明确约定承租人迟延支付租金等费用达到15天，出租人有权停止有关能源、设备、设施等的供应或禁止承租人使用，因此造成的一切后果、损失由承租人自行承担。而承租人自2021年1月1日起欠付租金，出租人于2021年4月14日才采取断电等措施，属于依约行使权利，并无明显不当。二审法院最终认定，承租人主张的装修损失、消防维保费用、学员退费损失，并非因出租人的过错造成，无权要求出租人赔偿。

如果双方在房屋租赁合同中明确约定出租人不得对承租人采取断水断电措施的，出租人不得再对承租人采取该措施；如果双方在房屋租赁合同中明确约定在满足一定条件的情况下出租人有权采取断水断电措施，则出租人应当在该等条件满足时方能采取断水断电的措施，并需要在诉讼中承担相应的举证责任。如在天津某珠宝行与天津某地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案[3]中，二审法院认为，承租人自2019年7月1日计租开始后从未交纳过租金，存在违约行为。根据双方《商铺租赁合同》的约定，出租人有权经提前1个工作日通知承租人后停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用。但该约定客观上会对承租人的正常经营活动造成一定的障碍，故该种救济措施不提倡轻易使用。现出租人没有提交证据证明其在断电前已尽到合理的告知及催告义务，故其于2020年1月19日实施断电的行为欠妥。出租人的该断电行为客观上造成承租人无法继续使用该商铺，故对于出租人要求承租人支付断电期间至实际腾房之日期间的房屋占有使用费一事，二审法院不予支持。

三、出租人采取断水断电措施是否超过必要的限度

鉴于断水断电行为势必将对承租人的正常生产经营活动造成极大的影响，因此，出租人应当慎重采取断水断电措施，在必要时方能采取该措施，并将程度控制在必要的范围内。对此，北京市高级人民法院2013年12月19日发布的《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第7条第3款载明：“出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任”。笔者认为，出租人采取断水断电等行为对合同履行造成的影响应当与承租人违约情况及过错程度相适应，主要体现在以下两方面。

1.案涉纷争能否通过其他方式予以解决

如果案涉纷争能够通过其他方式予以解决的，出租人应当尽量避免采取断水断电措施而选择其他方式解除，如提前就违约行为与承租人沟通并进行催告、而非径直采取断水断电措施，另如在承租人未依约支付租金时，扣除押金、保证金等冲抵租金等。如在长垣县某置业有限公司、长垣某购物广场有限公司房屋租赁合同纠纷一案[6]中，一审法院认为，承租人未支付的租金数额并没有超过其已经向出租人支付的保证金数额（注：对于保证金能否折抵租金双方没有明确约定，因此法院分析后认定可以折抵租金），出租人可以以保证金抵扣租金。因此，法院结合保证金情况、合同约定出租人应先开具发票但实际未开具等情况，认定出租人提出的承租人拖欠租金应承担违约责任的主张不成立，进而认定出租人应当赔偿其断电行为给承租人造成的损失。二审法院对前述认定予以认可。

2.出租人采取断水断电等措施的持续时间、影响范围是否与纷争解决所需的力度相适应

出租人采取断水断电等措施的持续时间、影响范围应与其所需解决的纷争相适应，在承租人已经按照约定履行义务后，出租人应当及时停止断水断电，恢复承租人对租赁房屋正常的生产经营使用，否则应当就超出部分的行为给承租人造成的损失承担赔偿责任。如在茹某某与北京某电器商店租赁合同纠纷一案[7]中，二审法院认为，自2017年8月30日至2017年9月22日，因承租人欠缴房租，出租人断电的行为属于行使合同履行抗辩权的行为。但此后承租人补交房租，出租人的合同履行抗辩权消灭，出租人却未及时恢复供电。因出租人断电行为超过必要限度，应当赔偿由此对承租人造成的损失。