在房屋租赁合同关系中，如出租方或承租方违约将直接导致合同陷入不能履行的状态，守约方可主张返还房屋/赔偿装修损失或承担违约责任，要求赔偿因对方违约而造成的实际损失。但房屋租赁关系作为一种持续性履行合同，是有一定预期利益的，对于预期利益的损失，守约方是否可以向违约方主张？违约方以该笔费用未实际发生或并非实际损失为由进行抗辩又是否可获得支持？

一、法律依据

最高人民法院2009年发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》对可得利益损失的认定作出了原则性规定。第十条 人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三条第二款规定的欺诈经营、合同法第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及因违约导致人身伤亡、精神损害等情形的，不宜适用可得利益损失赔偿规则。

《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”

《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第26条规定：“房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。”

二、相关案例

（一）北京法院的一件案例对《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的基本原则作了较为详尽的阐述。

在“北京嘉泰风尚投资有限责任公司与北京市昌平区霍营街道霍家营社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案”中，法院认为：“本案所涉可得利益损失，应为《房屋租赁合同书》履行后，嘉泰风尚公司利用该履行之结果进行经营，可以获得的纯利润。因属于未来可以获得的利润，在《房屋租赁合同书》及嘉泰风尚公司与次承租人之间的租赁合同均未能履行的情况下，本身具有不确定性。因嘉泰风尚公司未就其所主张的约52%的利润率提供任何证据，其公司亦不存在此前或相似的经营状况作为参考，故对于嘉泰风尚公司所主张的利润率以及可得利益损失的具体数额，本院不予采信。在嘉泰风尚公司确定可以转租获取利润，但对于具体数额举证不足的情况下，本院对于嘉泰风尚公司的可得利益损失在考虑以下主要因素的基础上予以酌定。第一，可预见性。可得利益损失不得超过霍家营居委会订立合同时能够预见到的因违反合同可能造成的损失。在签订《房屋租赁合同书》时，霍家营居委会虽然可以预见到嘉泰风尚公司系通过转租获取商业利润，应当能够预见到其违约将会造成嘉泰风尚公司无法获得此项经营性利润，但没有证据证明霍家营居委会在签订合同时即知晓嘉泰风尚公司与次承租人的合同内容，故霍家营居委会无法预见嘉泰风尚公司与次承租人之间关于租期、租金标准等约定，即对于可得利益损失的数额无法预见。故不能完全依据嘉泰风尚公司与两次承租人的租赁合同约定计算租金差价，而应当同时考虑当时的租赁市场平均合理的租金标准。此外，由于《房屋租赁合同书》及嘉泰风尚公司与次承租人之间的合同均未实际履行，而各租赁合同所涉租赁期限均为15年或20年的较长期限，在此过程中产生商业风险或其他情形导致合同无法完全履行的风险较大。可得利益损失赔偿数额，亦应当考虑合同约定的履行期限及实际履行情况对可预见规则产生的影响。第二，减损规则。在霍家营居委会违约并造成损失后，嘉泰风尚公司应当及时采取合理措施防止损失的扩大。本案中，嘉泰风尚公司因霍家营居委会违约导致合同解除，此后，嘉泰风尚公司即可以也应当在合理的期限内将原用于《房屋租赁合同书》履行而投入的资金，用于新的经营活动，而不应消极等待至约定剩余租期的结束。在类似的商业机会下，嘉泰风尚公司可以重新获利。故嘉泰风尚公司主张全部租期的经营性利润，系将其计划用于投入涉案租赁项目的资金，在可以另行投入其他经营项目的情况下，重复计算可得利益，违反了减损规则。本院将考虑另行缔约的合理期限，支持嘉泰风尚公司的利润损失，超过合理期限后的利润损失，本院不予支持。第三，必要的交易成本。嘉泰风尚公司之可得利益，为嘉泰风尚公司利用《房屋租赁合同书》履行之结果进行经营，可以获得的纯利润。故计算可得利益赔偿额时，应当在租金差价的基础上，扣除其订立及履行《房屋租赁合同书》所产生的必要交易成本，如磋商、缔约费用、装饰装修改造费用、公司运营成本、税金等。综合以上因素，本院依据嘉泰风尚公司与永辉超市之间的租赁合同约定的租金标准、永辉超市的承租面积占总租赁面积的比例、参考嘉泰风尚公司自认的向万盛公司转租的租金标准以及适当的市场波动状况，计算嘉泰风尚公司合理期限内的租金差价损失，同时在此基础上考虑合同尚未履行的情况，并扣减必要的磋商、缔约、履行成本，最终酌情确定嘉泰风尚公司的可得利益损失为2000万元。”（案号(2017)京01民初93号）

（二）最高人民法院裁判观点

1、守约方负有损害减损之义务。在“大连市中山区亨得利眼镜专卖店、大连市中山区宜美多眼镜超市房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督”一案中，最高人民法院认为：“在经营性租赁合同中，承租人的损失主要表现为，寻找替代性租赁场所期间因不能正常经营而导致的损失。鉴于亨得利、宜美多并未对该项损失进行举证，原审判决酌定该期间为两年，并参照案涉鉴定报告确定的可得利益标准，酌定亨得利和宜美多的损失为200万元并无不当。有关鉴定意见认定亨得利和宜美多在2013年3月1日至2019年7月30日期间的可得利益为749万元，但依照原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，非违约方负有减损义务。具体到本案，亨得利和宜美多应当积极寻找替代性租赁场所，不能坐等违约损失进一步扩大。据此，从合同解除之日起至约定的期限届满的7年期间内，亨得利和宜美多所受的损失不应全部得到赔偿。就此而言，原审判决未简单地依据鉴定意见认定可得利益损失是正确的。”(2021)最高法民申1914号

2、不能仅依据鉴定意见的结论就确定预期利益。在“湖北水调歌头饮食文化发展有限公司、武汉市洪山区人民政府洪山街办事处洪山村村民委员会房屋租赁合同纠纷二审一案”中，最高人民法院认为：“关于预期利益损失问题，水调歌头公司依据安华会计事务公司所作的鄂安华[2014]法鉴字第001号《关于剩余租期内湖北水调歌头饮食文化发展有限公司楚灶王大酒店经营的预期可获得利益司法会计鉴定意见书》，主张其2013-2023年度持续经营的预期可获得利益为94495800元，因案涉《房屋租赁合同》和《租赁商铺合同》的解除并非水调歌头公司的违约行为所致，而是因为不可抗力，故本案不宜按照违约赔偿的原则，对水调歌头公司主张的上述预期可获得利益全部认定。一审法院考虑在上述合同解除后，水调歌头公司需要重新寻找场地，这必然导致楚灶王大酒店在一段时间内无法正常开展经营，理应给一年宽限期，故从公平原则出发，酌定按2010-2012年三年利润的平均值4798533.33元作为水调歌头公司2013年的经营利润损失的补偿，符合本案的实际情况，较为公允。洪山村委会、三鸿公司上诉称应按2003年至2012年的平均利润来认定水调歌头公司2013年的经营利润损失，对此本院认为，考虑价格、市场因素及经济发展情况的变化，采取近三年的平均利润值，更为客观。”(2018)最高法民终107号

3、对于预期利益的主张需要提供真实有效的证明。在“青州美好家居广场有限公司、于天卿房屋租赁合同纠纷”一案中，最高人民法院未支持本案关于预期利益的损失，最高人民法院的裁判观点为：“美好家居公司、于天卿、操礼根主张赔偿预期可得利益损失2200万元，因后期市场经营风险无法准确预测，美好家居公司、于天卿、操礼根亦未提供充分证据证明其可获取经营利润收益的证据，对主张预期利益2200万元的请求，本院不予支持，一审判决对此问题认定亦正确。”(2017)最高法民终60号

三、结语

一般来说，预期利润损失的确定属法院自由裁量的范围，非违约的一方可以要求违约方支付预期利益损失，但需提供确定性的计算依据，计算依据以合同订立时可确定的内容为准；非违约方负有损失减损的义务，不能任由损失扩大。对于可得利益损失的赔偿期限问题也存在不同的裁判标准，通常计算标准为六个月之内的租金数额。

建议在合同中明确可得利益的计算方式，方便发生纠纷时提高司法效率。如果未约定预期利益损失赔偿条款发生纠纷的，对于预期利益而言，通常守约方可以以会计事务所出具的审计报告、公司的利润表、或较为有规律的银行交易流水等作为预期利益的计算参考。对于守约方而言，也要遵守减损规则，不能任由损失扩大，毕竟不同地方有不同的裁判指导观点，司法有风险，诉讼需谨慎。