购房人购买期房与开发商签署商品房预售合同，因该合同履行产生争议而引起的纠纷即为商品房预售合同纠纷，纠纷原因包括因预售商品房的交房时间、面积、质量、价款、产权证明等多个方面。对该类纠纷，笔者理解可按以下四个阶段进行划分：（1）营销阶段。该阶段引起纠纷的常见情形包括：商品房认购、销售广告、宣传、捆绑销售、合同外价款等；（2）签约阶段。签约阶段的纠纷情形与营销阶段或存竞合，但除前述营销阶段提及情形外，还可能会因商品房预售许可证取得与否产生争议；（3）交房阶段。该阶段主要纠纷点包括房屋质量（主体结构、其他）、逾期交房、规划设计变更、交付面积、层高、赠送面积等；（4）过户阶段。该阶段常发的争议情形多为逾期办证、税费变化。

本文主要围绕商品房销售广告及宣传资料引起的商品房预售合同纠纷展开，对常见法律问题进行分析。

一、常见的商品房销售广告和宣传资料

商品房销售广告，常见的有：户外广告、电视广告、广播、报纸广告、海报等；

商品房宣传资料，包括：售楼书、宣传册、宣传图片（包括但不限于户型图、总平面图和鸟瞰图）、销售案场（沙盘、户型模型、区域示意模型、市政规划图）、样板间、销售人员的相关介绍等。

二、商品房销售广告和宣传资料的常见雷区

《房地产广告发布规定》第一条明文规定：“发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》（以下简称《广告法》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家有关规定”，《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》（京建发〔2021〕115号）第三条整治重点（一）新房销售方面中明确，继续加大对项目围挡、路边广告，销售现场沙盘、楼书、户型图等不实宣传的查处力度。主要包括：违规宣传学区房、综合医疗、轨道交通等配套设施；样板间展示内容与规划设计及合同约定不符，重点查处“限房价、竞地价”“装配式”项目样板间和装修标准不一致行为;补充协议中约定宣传广告及销售人员的沟通承诺不作为合同邀请要约的行为；商品房预售广告中未明示房地产开发企业的名称、商品房坐落位置、商品房预售许可证编号；售楼场所公示信息不全或公示虚假信息的。其中，构成虚假广告线索的，移转市场监管部门查处。

但实践中，部分开发商在发布商品房销售广告或宣传资料时，往往容易忽视上述规定，常发的雷区主要体现在以下六个方面[1]：

1.用时间表示项目位置。如：部分楼盘打着“45分钟直达广州城区”“项目距广清城轨10分钟车程”“15分钟生活圈”等广告宣传语，利用大家熟知的地标作为参考，以凸显楼盘交通便利，靠近城区，生活便利。

2.投资升值回报承诺。如：某楼盘打着“即买即升值”“一份投入，多重收益”“寓享财富、超高回报”广告向消费者推介。开发商的投资回报承诺往往会让消费者冲动交易。

3.学区房、医院、地铁站等配套设施承诺。有些开发商在销售的过程中打出“学区房”或利用周边已经存在或准备兴建的教育资源吸引有适龄入学儿童的消费者购买。如：“家住名校旁，孩子学习不用愁”“再不上车，学区房就卖完了”“全龄教育，一步到位”等。

4.“各类赠送”。如：某楼盘打着“买房就送车位”的户外广告吸引消费者，仔细询问发现赠送的只是一定年限的车位使用权，并非赠送产权车位，而且赠送的物品并没有一起写入购房合同，这种不明确的附赠极容易引起消费投诉。《广告法》第八条第二款规定：广告中表明推销的商品或者服务附带赠送的，应当明示所附带赠送商品或者服务的品种、规格、数量、期限和方式。消费者在购房时如遇开发商承诺赠送礼品情形，务必要求其以书面的形式写清赠送物品品名、规格、赠送时间等详细信息。

5.“首付几万起”。部分楼盘的外墙悬挂着“首付5万起”“首付3万起”的户外广告。但核实楼盘正在出售的房型和销售总价、结合目前的房地产金融政策，发现“首付5万”根本不可能实现。细问开发商得知广告中所谓的首付并非我们通俗理解的首付，而是指首次交的钱，开发商与消费者约定分期支付首付，实际上是消费者先行支付了首付的一部分，开发商为其保留房源，消费者需在规定的时间支付全部首付款，否则预付款不退还。《广告法》第二十八条明确规定，广告以虚假或者引人误导的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。开发商以非真实的首付额吸引消费者，偷换概念足以误导消费者，构成虚假广告。

6.把规划中的项目作误导宣传。“毗邻名校”“靠近国家湿地公园”，开发商把在规划或者建设中的项目当成事实向消费者宣传，并未在广告中注明规划中或明确告知项目仍未落成，该类宣传非常容易误导消费者。

三、商品房销售广告和宣传资料常见法律问题

（一）商品房的销售广告和宣传资料的性质

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

可见，商品房的宣传广告和宣传资料通常情况下属于邀约邀请，但也可构成邀约，进而被视为合同内容，构成邀约需同时具备以下条件：第一，宣传广告范围是商品房开发规划范围内；第二，宣传内容针对的是房屋及相关设施；第三，宣传广告所作的说明和允诺具体确定；第四，承诺的内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响。一旦商品房的宣传广告和宣传资料构成邀约，开发商违反时需要承担违约责任。

（二）行政机关如何判断开发商是否构成虚假宣传

行政机关在判断开发商是否构成虚假宣传时，主要依据《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布规定》《反不正当竞争法》等相关法律法规进行认定。

如《中华人民共和国广告法》（2021年修订）第二十六条、《房地产广告发布规定》（2021年修订）第四条均规定：“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺；（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（三）违反国家有关价格管理的规定；（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。” 《房地产广告发布规定》第十二条规定，房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

以下摘录一则案例进行举例说明：

【基本案情】市场监管局向某开发商出具《行政处罚决定书》，认为：被告在销售涉案项目房屋过程中，通过销售人员作虚假或引人误解的商业宣传，将带有不确定性的学校以确定的信息对外宣传，违法事实清楚；……销售人员基于《项目销售代理合同》的约定，代理被告销售涉案项目房产，销售行为实质为职务代理行为，同时，被告直接参与售楼处案场销售的管理，对直播视频宣传一事知晓并进行过签字确认，应当对违法行为负责；……被告的行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，该局依法责令被告停止违法行为，并作出罚款180万元的行政处罚决定。被告不服提起行政诉讼。

【法院裁判】《反不正当竞争法》第八条第一款规定，经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。本案中，在开发商在项目销售期间，为提升销售业绩，该项目的销售人员在售楼处现场介绍过程中，宣传该项目自建配套小学为中关村一小。前述宣传内容以直播视频的形式在搜狐焦点网站刊载播放。房地产项目自建配套小学实际入驻的是北京市第十二中学教育集团下属学校。上述事实有举报单等证据证实，足以认定。开发商的上述行为，足以使消费者对其生产经营的商品或者提供的服务产生误解，从而使该公司获得竞争优势。故应当认定开发商的行为欺骗、误导消费者，构成虚假商业宣传。

（三）行政机关认定构成虚假宣传，开发商是否必然承担民事违约责任

针对这一问题，笔者认为，行政违法行为与民事违约行为的构成要件及判断标准均不相同，即使行政机关已认定开发商构成虚假宣传时，开发商也不必然承担违约责任。承前述案例，购房人随之起诉要求开发商承担违约责任，但并未获得法院支持。

具体案情及裁判理由如下：

【基本案情】某开发商在涉案房屋项目销售期间，宣传该项目自建配套小学为中关村一小。原告育有两个孩子，为了给孩子提供更好的教育，原告相信了上述宣传内容，购买了涉案房屋。2019年4、5月份左右，原告发现被告自建小学挂牌良乡小学，并非宣传的中关村一小。市场监督管理局作出行政处罚决定书，对被告罚款180万元。原告认为，被告上述广告宣传内容对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应视为合同内容，遂诉至法院要求被告按照涉案房屋总价款的20%承担违约责任。

【法院裁判】法院经审理认为，被告在委托案外公司宣传销售涉案房产项目过程中，确实存在虚假宣传。但原告以被告虚假宣传为由要求被告给付违约金，缺乏依据：首先被告在签约过程中已针对《预售合同》及其附件和《补充协议》涉及双方权利义务的条款向原告作出了提示和释明。原告作为完全民事行为能力人在《补充协议》每页均予签名，可视为其对此予以了确认。故上述条款亦应视为原告的真实意思表示，其应受到约束。其次，虽然被告实际引入的教育资源与其宣传不符，但亦可满足原告等涉案小区业主子女就近入学的需求。最后，《预售合同》及其附件和《补充协议》均未明确约定被告实际引入的教育资源与其宣传不符时应承担给付违约金的责任。

四、对开发商预售宣传的建议

开发商和经纪机构必须据实宣传，销售广告和宣传资料内容必须真实、合法、科学、准确。具体体现在：

1.沙盘模型、宣传图纸要与规划方案一致，沙盘模型应一次性完整展示，不得只展示已批准预售楼栋误导消费者，不得捏造容积率、绿化面积、销售情况等;

2.户型图应该与实际情况一致，户型图应注明其适用或不适用的范园(第X号楼第X单元/层)，尤其要注意非标准层、非标准户型的差异，不同户型类型不得适用同一套户型图。在户型组合平面图及相关文字介绍中，要准确标注电梯间、配电、消防设施间等可能对居住产生不利影响的设施；

3.宣传资料描述了项目施工具体材料、设施设备的，应该与实际施工情况一致，所有宣传资料不得存在违反法律法规的承诺或者交付后根本无法实现的承诺，应该有免责条款和提示语，免责条款、提示语的位置、字体应当足够引人注目；

4.开发商应主动公示项目周边不利因素信息、警示信息等，不得刻意规避项目周边不利因素，项目位置示意图应当准确、清楚，比例恰当，不得以项目达到某一具体参照物的所需时间表示项目位置；

5.在商品房宣传过程中，应当如实介绍房源信息，不得虚假宣传或者夸大宣传，尤其宣传资料提及红线外正在规划或建设中的建筑或设施的，例如地铁、轻轨、公园、公交线路等的介绍以及关于项目周边道路交通状况、文体商业服务设施介绍，应当有政府部门公布的文件作为依据，不得以项目周边尚在规划或者已规划官方尚未公布的交通、商业、医疗、教育设施以及其他市政配套设施作诱导宣传;

6.商业地产项目销售广告不包含升值预期、回报承诺、融资或者变相融资等违法违规内容；

7.不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，售后租金不违规直接抵扣商品房总价款；

8.加强对销售人员进行上岗培训，使其熟练掌握政策、项目信息等内容。

参见：《房地产领域广告的六大雷区你避开了吗》发表时间： 2020-12-25 15:49 来源：清城区市场监督管理局，网址：http://www.qingcheng.gov.cn/qcqzdlyxxgk/spyp/aqxf/content/post_1322646.html