本文作为商品房预售合同纠纷¹专题的第二篇，主要围绕商品房捆绑销售引起的预售合同纠纷展开，对常见法律问题进行分析。

一、商品房捆绑销售及其主要表现形式

商品房捆绑销售，是指以附加条件限制购房人合法权利（如捆绑车位、装修）等方式，变相实行价外加价的行为。

在商品房销售过程中，一些开发商会将商品房与车位、地下室、精装修等强行绑定销售。如果购房者不购买相应附属产品，就不能签订商品房合同，如果退掉车位、地下室等附属产品，房屋也必须退。

二、我国对商品房捆绑销售的法律及政策规制

根据《消费者权益保护法》第九条、第十条之规定，消费者享有自主选择权和公平交易权。该法第九条规定：“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”第十条规定：“消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。”《反不正当竞争法》第十二条也规定：“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。”

基于前述法律规定可知，捆绑销售行为，在一定程度上可能侵害消费者自主选择权及公平交易权。随着房地产市场调控日趋严格，捆绑销售被多次明令禁止：

《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房[2016]223号）规定：“二、依法查处房地产开发企业不正当经营行为。一些房地产开发企业为了追求不正当利益，存在违法违规等不正当经营行为，其中包括：（七）以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；对存在上述行为的房地产开发企业，各级房地产主管部门要加大执法检查力度，依法严肃查处。不正当经营行为应当由其他部门处理的，及时移交有关部门依法处理。涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。在此基础上，各级房地产主管部门应当视情节轻重，对房地产开发企业采取以下措施：（一）书面警示；（二）约谈企业主要负责人；（三）公开通报企业不正当经营行为；（四）列入严重违法失信房地产开发企业名单；（五）由资质许可机关在资质审查中重点审核。”

2018年6月25日，住建部、公安部、司法部、国家税务总局等七部门联合发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动，其中就包括房地产开发企业以附加条件限制购房人合法权利（如捆绑车位、装修）等方式，变相实行价外加价的行为。

2018年10月15日，住建部网站公布《住房城乡建设领域失信联合惩戒对象名单管理暂行办法（网上征求意见稿）》向社会公开征求意见，其中明确将“以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格的”行为列入失信联合惩戒对象名单行为目录。

2021年7月13日，住建部等8部门在《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（建房〔2021〕55号）中又再次把“捆绑销售车位、储藏室”列为整治重点之一。

此外，多地也对捆绑销售行为出台了相应政策，如：河北省住建厅在《关于开展河北省商品房预（销）售专项排查整治的通知》（冀建房〔2018〕7号中明确规定：“整治的重点内容：……以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；……对整治中发现、群众举报投诉以及媒体曝光的违法违规预（销）售行为，要加大执法检查力度，依法严肃查处。视情节轻重，可采取书面警示责令限期整改、约谈企业主要负责人、停业整顿、取消网上签约资格、行政处罚、公开通报、列入严重违法失信企业名单等措施。”

河南省住建厅在《关于进一步规范商品房销售行为的通知》（豫建房管〔2018〕29号中明确规定：“加强商品房销售行为监管：……9.以捆绑搭售或者附加条件等方式销售商品房，限制购房人合法权利；……发现房地产开发企业存在7-16条行为的，根据情节轻重，由当地房地产主管部门采取约谈企业负责人并责令限期改正、整改到位前暂停网签、典型案例曝光等方式进行处置。对存在多种违法违规行为且情节恶劣、拒不整改或逾期整改不到位的，列入严重违法失信企业名单，并抄送工商、国土资源、物价、金融等监管部门，实施联合惩戒。”

北京市住房和城乡建设委员会《关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》（京建发〔2021〕115号）明确“对开发企业捆绑车位、储藏间、装修等变相加价等行为依法查处。按照住房城乡建设部《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房〔2016〕223号）规定书面警示；约谈企业主要负责人；公开通报企业不正当经营行为；列入严重违法失信房地产开发企业名单；资质许可机关在资质审查中重点审核。禁止开发企业委托没有备案的经纪机构销售商品房，对违规销售的开发企业和经纪机构依法进行查处。”

三、商品房捆绑销售常见法律问题

（一）商品房捆绑销售行为的判断标准

司法实践中，法院在判断开发商在商品房交易过程中是否存在捆绑搭售行为时，通常是从以下角度出发：购房人与开发商签署的合同是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定，购房人是否存在重大误解、显示公平、乘人之危、被欺诈或胁迫等表意瑕疵，以及开发商是否侵害购房人的公平交易权及自主选择权。

1.当事人签署的合同是否违反法律、行政法规的效力性强制性规定，购房人是否存在表意瑕疵

民事行为当事人应当秉承诚实信用的原则缔结和履行合同，依法成立的合同受法律保护。为保护合同当事人的合法民事权利，《中华人民共和国民法典》第一百四十六至第一百五十一条²赋予了当事人在特殊情况下所签订合同的救济权利。一般而言，购房人如果主张合同效力存在瑕疵（无效或者可撤销），应承担相应的举证责任，实践中，购房人对此往往难以举证。法院通常也认定：购房人作为完全民事行为能力人，理应对自己签署合同、交付款项及相应后果具有足够的认知、辨识能力，进而结合在案证据综合判断合同是否系当事人真实意思表示、是否存在效力瑕疵。

2.开发商是否侵害购房人的自主选择权和公平交易权

自主选择权，是指消费者可以根据自己的消费需求，自主选择自己满意的商品或服务，决定是否购买或接受的权利。在商品房交易过程中，购房人作为消费者，如果在已知晓房屋价款、装修款数额、车位款数额的情况下，有权选择是否一并购买。

公平交易权，是指消费者在购买商品或接受服务时，享有公正、合理地进行市场交换行为的权利。房屋系商品房并不具有垄断性，在判断购房人公平交易权是否被侵害时，法院一般会考虑争议房屋周边相同地段、同时期是否存在多个开盘销售的项目，并结合房源数量综合判断购房人可选择的余地和空间。从司法实践看，如果购房人可选择的余地较大，购房人又与开发商签订正式的购房合同、并与装修公司签署装修合同、支付费用，法院可能会认定该行为本身表明，购房人已经对其购买的房屋与相同时期、相同地段、相同或相似品质的房屋进行了甄别，并作出了明确的判断和选择，其愿意接受购房合同、装修合同中相关条款的约定。

（二）商品房捆绑销售时，购房人所签署的装修协议、车位认购协议、储藏室使用权转让协议等的效力认定

基于前述对商品房捆绑销售行为判断标准的分析，结合我国司法实践，如购房人无证据证明该类协议的签署非其真实意思表示或存在其他影响合同效力的情形，主流观点一般认为该类协议有效，但也有个别法院认为该类协议排除了消费者的自主购买权利、加重了其购房负担、规避房地产调控限价政策、逃避税收，进而认定该类协议无效。

下文以捆绑精装修为例，对此进行举例分析：

案例一：贾秋芸、大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷，案号：（2018）冀10民终5420号

河北省廊坊市中级人民法院经审理认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”，上诉人所述的政府限价措施，不是认定合同无效的依据，上诉人向被上诉人支付的装修款，系双方协商达成的一致意见，上诉人主张被上诉人华夏公司变相上涨房价，无事实依据，本院不予认定。被上诉人华夏公司是否存在将房屋总价拆分为房屋价款、装修款、车位款、电商款，并将上述合同标的捆绑销售，规避政府限价，属于房地产行政主管部门审查认定并进行处理的事项，不是人民法院民事案件审理内容，上诉人可向房地产行政主管部门反映处理。

案例二：广东上城建设有限公司、广州市金仑房地产开发有限公司等装饰装修合同纠纷，案号：(2021)粤01民终10346号

该案中，两审法院经审理认为，“出卖人金仑公司在与买受人刘杰签订买卖合同的同时，主导买受人刘杰与上城公司签订了家装协议，将本应归入购房总价的部分房款分拆为装修款，使单一的商品房买卖活动出现买卖合同和家装协议两个合同关系。买卖合同和家装协议貌似两个独立的、不同的法律关系，实则将本应由买卖合同约定的部分内容以家装协议的形式虚假地表现出来。而刘杰与上城公司签订的家装协议并非刘杰按照自己的意愿，自主选择装修的施工人，自主决定装修风格、材料、价款、时间等内容，其装修未体现个性化，与其他住宅相比无法体现差异化；涉案房屋的装修与同一楼盘同期、同条件住宅的装修内容、风格整齐划一，无个性差异；故刘杰与上城公司签订的家装协议不属于家庭住宅装修合同，应为金仑公司应当完成的必要的商品房配套装修工程，因装修价值是添附在涉案房屋之上，装修成本构成涉案房屋售价不可分割的一部分，该家装协议的内容为买卖合同的一部分；金仑公司作为开发商，为了规避涉案房产所在地的房屋销售政策，把买卖合同拆分为买卖合同和家装协议，由上城公司与刘杰签订家装协议，掩盖其规避政策的非法目的，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，刘杰与上城公司签订的家装协议应属无效。该家装协议约定的装修标准、装修款的支付、房屋交付等内容应当是买卖合同的一部分，故刘杰向上城公司支付的装修款为买卖合同中的房价款的一部分，视为刘杰向金仑公司支付的购房款。”

综上，笔者认为，“捆绑装修”交易模式中，判断合同效力的落脚点并非“捆绑装修”或委托装修合同价值的偏离，而是需要审查合同无效或可撤销的主客观要件是否满足。房屋买卖双方的主要权利义务内容被分割规定在了《商品房预售合同》、《委托装修协议》及《房款承诺书》之中，单独的《商品房预售合同》或《委托装修协议》无法完整展现当事人双方各自的权利义务，即分别就《商品房预售合同》亦或是《委托装修协议》约定的内容来看，双方的权利义务不能得到平等对应。因此，不能单独凭借《商品房预售合同》或《委托装修协议》或《房款承诺书》任一份孤立的协议对去认定双方的权利义务内容，应综合审查相关协议以及具体履行过程以探寻当事人的真实意思表示。

（三）商品房捆绑销售时，购房人所签署的装修协议、车位认购协议、储藏室使用权转让协议等能否单独解除或撤销

商品房捆绑销售时，购房人所签署的装修协议、车位认购协议、储藏室使用权转让协议等，与商品房买卖合同具有密切关联性，购房者仅要求单独解除或撤销装修或车位协议的，法院一般不予支持。

以“郭高明与广州富利建筑安装工程有限公司等装饰装修合同纠纷”³为例，北京市第二中级人民法院根据已查明的事实，认为：“郭高明在与保利兴公司签订的《北京市商品房认购书》中对签订《商品房买卖合同》同时应签订装修协议书的情形、装修款项的数额已告知，并在合同中约定了合同解除的情形和处理方式，在此15天后郭高明选择与保利兴公司和富利公司签订装修协议书，可以认为是其充分考虑后选择的结果；其次，装修协议书已明确约定了装修价格较通常市场偏高，结合装修协议书所附的交楼标准、双方签订房屋买卖合同以及装修协议书时的房地产市场现状的背景，本院认为郭高明对保利兴公司、富利公司上述行为背后的真实意图以及高额装修款的性质是应知或明知的，现其抛开商品房买卖合同仅就装修协议书的订立和内容主张显失公平，并要求撤销，本院难以支持。”

[1]最高人民法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知（法〔2020〕347号）对于捆绑销售引发的案件，也可归属于“十五、不正当竞争纠纷178.捆绑销售不正当竞争纠纷”。

[2]第一百四十六条  行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

第一百四十七条  基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十八条  一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十九条  第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十条  一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十一条  一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

[3]案号：(2017)京02民终4483号。