本文作为商品房预售合同纠纷专题的第三篇，主要围绕合同外价款引起的商品房预售合同纠纷展开，对常见法律问题进行分析。
一、商品房合同外价款的主要表现形式
商品房合同外价款，是指以销售商品房过程中，开发商直接收取或间接收取的合同外价款，该部分款项不体现在购房合同、发票中。这类款项是房地产行业中的一种“潜规则”，名目五花八门，常见的有“茶水费”“更名费”“团购费”“电商费”等，在具体数额上也会因房地产所处的城市、地段、房价等因素而有所不同。
“茶水费”原是广东一带特有的餐饮文化，蔓延到房地产行业早已屡见不鲜，通俗讲就是在销售房屋过程中，开发商或者房产中介机构在房价之外向购房者收取的好处费（即回扣），购房者借此以期通过特殊渠道购得好房源。
“更名费”是房屋正式办理产权登记之前，购房人如将房屋过户给他人，须与开发商协商一致，由开发商收回原购房合同、重新签署一份购房合同，开发商或者中介会收取一定的更名费，一般这种产权变更只需几百元的费用即可，但有些购房者却要支付几万、甚至几十万元。
“团购费”“电商费”的通常做法是开发商或中介通过电话、网络、门店等方式推销楼盘，当客户有购房意向时，先签订团购协议、认购书、居间协议等文件，交纳一部分团购费，在后续与开发商签订正式购房合同时可以享受打折、冲抵房价款等优惠。
二、我国对商品房合同外价款的法律及政策规制
《商品房销售明码标价规定》第五条规定：“已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，按照本规定实行明码标价。”第十一条规定：“商品房销售应当公示以下收费：（一）商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准。代收代办收费应当标明由消费者自愿选择。（二）商品房销售时选聘了物业管理企业的，商品房经营者应当同时公示前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准。（三）商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。”
开发商收取合同外价款，在一定程度上扰乱了房地产市场的正常经营管理秩序。随着房地产市场调控日趋严格，该行为被多次明令禁止，如《价格法》第十三条规定：“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”
《商品房销售明码标价规定》第十三条规定：“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。”
《住房和城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房〔2016〕223号）规定：“二、依法查处房地产开发企业不正当经营行为。一些房地产开发企业为了追求不正当利益，存在违法违规等不正当经营行为，其中包括：……（六）商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用……对存在上述行为的房地产开发企业，各级房地产主管部门要加大执法检查力度，依法严肃查处，不正当经营行为应当由其他部门处理的，及时移交有关部门依法处理，涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。在此基础上，各级房地产主管部门应当视情节轻重，对房地产开发企业采取以下措施：（一）书面警示；（二）约谈企业主要负责人；（三）公开通报企业不正当经营行为；（四）列入严重违法失信房地产开发企业名单；（五）由资质许可机关在资质审查中重点审核。”
此外，多地也对开发商或中介机构收取商品房合同外价款的行为出台了相应限制政策，如：《上海市关于加强商品住房及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知》第一条规定：“商品住房及其地下车库（位）等附属设施的销售实行‘一价清’制度。房地产开发企业应当严格按照备案价格以及《上海市发展改革委关于贯彻落实<商品房销售明码标价规定>的通知》（沪发改价督〔2011〕006号）有关规定，对外销售商品住房及其地下车库（位）等附属设施，不得超备案价格销售。除房屋和车库（位）等附属设施价款外，房地产开发企业和其他单位、个人不得向购房人收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用，不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，使购房人接受商品或者服务价格。”《浙江省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房委托销售行为的通知》中规定：“二、加强房地产承销机构代理销售行为管理……（五）房地产承销机构及其人员代理销售商品房时，应向购房人表明身份，不得以提供居间服务等名义变相收取由开发企业支付的佣金以外的‘电商费’、‘服务费’、‘咨询费’等价外费用。不得在房地产调控政策之外设置资金、身份等条件变相限制购房权利。”
三、商品房合同外价款常见法律问题
（一）购房合同继续履行时，买受人能否要求返还合同外价款
一般而言，如果购房者明知商品房合同外价款的实际用途，并且最终享受到优惠、服务，与开发商或中介公司形成口头或书面的合同，可视为当事人的真实合意，该类合同外价款购房者一般无权要求返还。反之，开发商或中介公司收取的合同外价款则可能被视为不当得利，应予以返还。
1.如有证据证明买受人与开发商或中介公司就合同外价款达成一致，法院通常不支持买受人要求返还合同外价款的诉讼请求
如上海市嘉定区人民法院在(2018)沪0114民初12583号“汤仁良、唐文娟与上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司、上海逸舒源营销策划中心商品房预售合同纠纷”一案中认为，“两原告在明确知晓系争房屋实际购房总价的前提下与被告骏丰公司签订系争房屋的认购书和预售合同，并按照约定支付了含‘服务费’在内的全部房价款，虽然被告骏丰公司在备案价之外收取房款的行为违反了相关行政措施的要求，但是该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，故两原告主张该行为无效要求返还房款的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。”
山东省青岛市中级人民法院在 (2022)鲁02民终11633号“付雅莲、青岛万德房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷”一案中认为，“首先，依据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条之规定，当事人协商一致，可以变更合同。案涉商品房预售合同约定房屋总价款为920848元，付雅莲主张其已付房款超过合同约定房款288206元，对该部分……从付雅莲的上述陈述充分证明付雅莲对于该部分款项的缴纳系出于房屋价款变动而自愿交付。万德公司收取了该房款，双方以上述实际履行的方式确认了对案涉合同价款的变更。其次，付雅莲称其先交钱后签合同，而合同附件一的付款方式中约定以贷款方式支付64万元，在付雅莲已交定金、首付款、现金款共计659054元的情况下，加上64万元贷款，合计超出了合同约定的房屋总价款。付雅莲对此未持异议并签订了合同。对此付雅莲称，其交款之后合同签的很急，没有仔细看内容。本院认为，房屋买卖并非普通小额商品交易，付雅莲理应对购房款数额进行审核，其上述所称与交易常理不符，本院不予采信。付雅莲在已付款与贷款总额超过合同约定价款的情况下，仍然签订合同，也印证了其与万德公司协商一致变更案涉合同总价款的事实。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条之规定，在双方达成合意的情况下，付雅莲与万德公司对案涉合同标的额进行变更，付雅莲支付的288206元现金系履行其合同义务，其主张万德公司、焦棋系不当得利于法无据，本院不予支持。”
2.如无证据证明买受人与开发商或中介公司就合同外价款达成一致，该部分合同外价款往往被认定为不当得利，应予以返还
广东省佛山市禅城区人民法院（原广东省佛山市城区人民法院）在(2020)粤0604民初17624号“刘艳萍与广州固拉乐网络科技有限公司、广州市南沙区南沙中兴食品自选商场、佛山铂晟置业有限公司房屋买卖合同纠纷”一案中认为：
“其一，被告铂晟公司明确表示其未收取涉案款项，也未指示其他主体代收该款款项，而被告固拉乐公司认为系其为原告提供了带看咨询、购房优惠服务而收取；其二，该款项的付款地点为被告铂晟公司的售楼处，在被告铂晟公司的营业场所所付的款项，原告误以为是支付给被告铂晟公司的，未超出合理的生活经验范畴；其三，在通过POS机刷卡付款的情形，付款人在完成付款操作之前并无法得知款项所流向的资金账户。加之目前市场上POS机具（包括外形与POS机类似的其他支付器具）使用不规范、使用他人POS机具收取款项的情况普遍存在的现象，若未得到事先告知，刷卡付款往往难以知悉款项的实际去向；其四，在本院审理的涉及深圳市房多多网络科技有限公司、被告固拉乐公司与被告铂晟公司的其他同类型案件中的房屋买受人亦均表示其按照销售人员的要求，以‘诚意金’、‘定金’、‘团购费’等名目通过POS机刷卡方式支付了相应的款项，但却从未被告知款项的收取主体为被告固拉乐公司。再有，原告也就支付完上述款项后应作如何处理作出了一定程度的合理解释。另外，尽管经与本院审理的涉及深圳市房多多网络科技有限公司、被告固拉乐公司与被告铂晟公司的其他同类型系列案件中的同一楼盘比较，涉案房屋之买卖成交单价与享受了团购优惠的其他房屋之成交单价相近，但结合房地产开发销售之可议价的常理，也并不排除系原告与被告铂晟公司议价之成果，故原告的陈述有较高的可信性，应认定原告已经履行的初步的举证义务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定，当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。被告固拉乐公司抗辩主张其与原告之间存在服务合同关系，其所收取的涉案款项为提供服务的对价，但却未能举证证明在收取涉案款项的过程中向原告明确表明了自身身份、明确告知了其所提供的服务的内容、费用、标准，也未举证证明原告知道或者应当知道其接受了被告被告固拉乐公司的服务、知悉服务的内容和费用并且自愿接受该服务。而且其他同类型案件中均有房屋买受人签名确认的载有折后成交价及团购服务费金额的选房确认单，有的甚至还有提供团购服务方与买受人间的收费协议，而被告固拉乐公司并未提供任何收取涉案款项的如选房确认单等的事实依据，也未就无该事实依据作出合理解释，实在与被告固拉乐公司作为商事主体之从事商事行为的应具备的审慎、严谨之常理不符。故被告固拉乐公司应承担举证不能的不利后果。因此，现有证据不足以证明原告与被告被告固拉乐公司之间就成立服务合同关系事项达成了一致意思表示，不能认定双方之间成立服务合同关系。
至于被告固拉乐公司与被告铂晟公司之间所签订的有关团购合作销售事宜的协议，两被告均未举证证明其向原告披露了该合同的内容，也未举证证明原告在支付相关款项过程知道或应当知道两被告的之间的关系、知悉合同的内容并表示愿意接受该合同约束，该合同对原告不具有约束力。
综上，在原告已经就不当得利完成了初步的举证义务，而被告固拉乐公司却未举证证明其据以占有涉案款项的合法权利（服务合同债权）成立且有效，也未举证证明原告实际获取了被告固拉乐公司的团购优惠服务的情况下，被告固拉乐公司收取原告的涉案款项，应认定为不当得利。原告要求被告固拉乐公司返还所收取的60000元并支付收取款项之次日开始的利息，合法有据，本院予以支持。”
（二）购房合同解除时，合同外价款应否返还及返还义务主体
购房合同解除时，除合同另有约定外，合同外价款一般应予以返还。但就其返还主体，司法实践中存在不同观点，下文对此进行举例分析：
1.如开发商未收取合同外价款，则不应由开发商返还，而应由实际收取一方负责返还
实践中，大多数法院均持该观点。如山东省淄博市中级人民法院在(2020)鲁03民终4061号“张晓娟、山东金润置业有限公司商品房销售合同纠纷”一案中，经审理认为，团购费用支付给中介机构工作人员，未向开发商支付，且出具的收据未备注为房款，不能认定缴纳的款项为购房定金，未支持购房人请求开发商与收款人共同退还该款项的请求；北京市房山区人民法院在(2022)京0111民初11709号“北京房开控股集团有限公司与于皓商品房预售合同纠纷”一案中，认为“合同解除后，于皓已交纳的购房款及印花税，房开公司应予退还。于皓主张房开公司应退还电商费、装修费，但电商费及装修费并非房开公司收取，且与本案并非同一法律关系，本案中不予处理，于皓可另案解决。”；广东省惠州市中级人民法院在(2021)粤13民终4302号“惠州市合生协元房地产有限公司、龙江等商品房预售合同纠纷”一案中亦认为“电商服务费40000元并非合生公司收取，龙江、许爱兰可另行主张权利。”
2.因开发商与中介公司之间属于代理关系，如开发商放任中介公司收取除佣金之外的电商费，应对中介公司返还电商费承担连带责任
天津市宝坻区人民法院在(2022)津0115民初1014号“侯厔江、天津开发区泰富置业发展有限公司等商品房预售合同纠纷”一案中认为，创家经纪公司“受泰富置业公司委托对外销售房屋，侯厔江向创家经纪公司支付电商款是为了获取在开发商对外公布的销售价格的基础上总价减免，享受优惠，该费用并不属于居间费性质，是创家经纪公司依附于侯厔江与泰富置业公司间签署的《泰富·橄榄树认购协议》。根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。创家经纪公司在代理泰富置业公司销售房屋过程中，除向泰富置业公司收取佣金外，不得另行收取费用。创家经纪公司向侯厔江收取交易服务性质的电商费，该费用的收取没有法律依据及合同约定，违反了行业规定，应予退还。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。泰富置业公司对外委托经纪公司代销房屋并无不妥，但对经纪公司的报酬应以佣金方式结算，不得另行收取佣金之外的任何费用。泰富置业公司不能举证证明其已告知各经纪公司不准收取电商费，且放任创家经纪公司收取电商费行为的发生，应对创家经纪公司返还电商费承担连带责任。”
3.因开发商与中介公司之间属于代理关系，中介公司收取团购费的法律后果直接由开发商承担，应由开发商返还团购费
天津市第二中级人民法院在(2021)津02民终1576号“天津市天山房地产开发有限公司、张天宇商品房预售合同纠纷”一案中认为，张天宇欲购买天山公司开发的德秀轩34-1-2503号房屋向天山公司缴纳预约金230000元，向诺信公司缴纳团购费40000元，双方对于涉案房屋的买卖成立了预约合同，建立了预约合同法律关系。另根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为。对被代理人发生效力。”涉案款项是张天宇购房过程中在天山公司通过刷卡方式支付，通过双方之间的预约购房关系、支付的时间和场所来看，张天宇有理由相信该笔款项由天山公司收取。现双方的预约合同关系已经解除，天山公司应当返还张天宇所支付的涉案款项。
综上，关于合同外价款的返还主体，司法实践中裁判尺度并不完全统一。笔者认为，一方面要考虑实际收取合同外价款的主体，另一方面还要考虑收取该部分价款的具体依据。如开发商直接收取合同外价款，则应由开发商承担返还义务，但就中介公司收取合同外价款的情况，则需要区分不同情形：（1）如中介公司系基于其与买受人签署的居间合同收取合同外价款，则根据合同相对性原则，不应由开发商承担返还义务，而应由中介公司直接返还；（2）如中介公司系基于其与开发商之间的代理关系收取合同外价款，且有证据证明该部分款项最终由开发商实际收取，则应由开发商承担返还义务。具体到司法实践中，尚需要结合个案查明的事实情况，进行具体分析。