本文为商品房预售合同纠纷专题的第四篇，主要围绕商品房质量问题引起的商品房预售合同纠纷展开，对常见法律问题进行分析。

一、商品房质量问题的常见表现形式

常见的房屋质量问题主要有：楼体不稳定、房屋漏水、墙皮脱落、裂缝、露筋、隔音隔热效果差、门窗密闭性差、门窗变形、上下水跑冒滴漏等。实践中，人民法院处理因房屋质量问题引起的商品房买卖合同纠纷时，一般将房屋质量问题划分为三个层次：

（1）主体结构质量不合格。所谓“主体结构”，应作广义理解，是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。作为一个完整的房屋建筑工程，既应包括房屋地下隐蔽工程的地基部分，也应包括房屋地上工程所涉及的部分，主体结构质量问题涵盖一般质量缺陷、结构局部损伤以及主体结构不合格等多种不同程度的质量问题。根据《建筑法》第六十二条的规定，房屋建筑工程应当包括以下内容：房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等部分。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。地基基础工程和主体结构工程质量问题直接关系到建筑物是否安全，如果出现问题，也很难通过修复办法解决。

（2）可以保修的一般质量问题。具体是指除地基基础和主体结构之外的其他质量问题，经修复后不影响正常居住使用的房屋质量问题，例如比较小范围的空鼓、门窗缺少配件密封不到位、开启不灵活等。

（3）介于前述两种情形之间的一种情形，即“严重影响正常居住使用”¹。是指除房屋主体结构和地基基础质量问题以外的其他工程质量问题，并且该质量问题能够达到足以影响房屋正常居住和使用的“严重”程度。

二、我国对商品房质量的法律法规及政策规制

《城市房地产开发经营管理条例》第十六条规定：“房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。”该条例第三十一条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第三十五条对此也作出类似规定²。

《建设工程质量管理条例（2019修订）》第十四条第二款规定：“建设单位不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。”第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”第三十九条规定：“建设工程实行质量保修制度。”第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”

《建设部关于加强住宅工程质量管理的若干意见》（建质[2004]18号）在“二、突出重点环节，强化工程建设各方主体的质量管理责任”中明确：“（一）建设单位（含开发企业，下同）是住宅工程质量的第一责任者，对建设的住宅工程的质量全面负责。建设单位应设立质量管理机构并配备相应人员，加强对设计和施工质量的过程控制和验收管理。在工程建设中，要保证合理工期、造价和住宅设计标准，不得擅自变更已审查批准的施工图设计文件等。”

《住房和城乡建设部关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知》（建市[2010]68号）在“一、强化住宅工程质量责任，规范建设各方主体行为”中明确：“（一）建设单位的责任。建设单位要严格履行项目用地许可、规划许可、招投标、施工图审查、施工许可、委托监理、质量安全监督、工程竣工验收、工程技术档案移交、工程质量保修等法定职责，依法承担住宅工程质量的全面管理责任。建设单位要落实项目法人责任制，设立质量管理机构并配备专职人员，高度重视项目前期的技术论证，及时提供住宅工程所需的基础资料，统一协调安排住宅工程建设各相关方的工作；要加强对勘察、设计、采购和施工质量的过程控制和验收管理，不得将住宅工程发包给不具有相应资质等级的勘察、设计、施工、监理等单位，不得将住宅工程肢解发包，不得违规指定分包单位，不得以任何明示或暗示的方式要求勘察、设计、施工、监理等单位违反法律、法规、工程建设标准和任意更改相关工作的成果及结论；要严格按照基本建设程序进行住宅工程建设，不得以任何名义不履行法定建设程序或擅自简化建设程序；要保证合理的工期和造价，严格执行有关工程建设标准，确保住宅工程质量。”同时，建市[2010]68号文明确“强化工程质量负责制，落实住宅工程质量责任”，针对建设单位，规定：“（二十一）强化建设单位法定代表人责任制。建设单位是住宅工程的主要质量责任主体，要依法对所建设的商品住房、保障性安居工程等住宅工程在设计使用年限内的质量负全面责任。建设单位的法定代表人要对所建设的住宅工程质量负主要领导责任。住宅工程发生工程质量事故的，除依法追究建设单位及有关责任人的法律责任以外，还要追究建设单位法定代表人的领导责任。对政府部门作为建设单位直接负责组织建设的保障性安居工程发生工程质量事故的，除依法追究有关责任人外，还要追究政府部门相关负责人的领导责任。”

住房和城乡建设部关于印发《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法》的通知（建质〔2014〕124号）第二条规定：“建筑工程五方责任主体项目负责人是指承担建筑工程项目建设的建设单位项目负责人、勘察单位项目负责人、设计单位项目负责人、施工单位项目经理、监理单位总监理工程师。建筑工程开工建设前，建设、勘察、设计、施工、监理单位法定代表人应当签署授权书，明确本单位项目负责人。”第三条规定：“建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任，是指参与新建、扩建、改建的建筑工程项目负责人按照国家法律法规和有关规定，在工程设计使用年限内对工程质量承担相应责任。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

三、商品房质量常见法律问题

（一）房屋主体结构出现质量问题，购房合同是否当然解除

司法实践中，主流观点认为：当发生主体结构质量问题时，购房合同是否解除需要结合质量问题能否修复、是否影响房屋结构安全、合同目的能否实现等综合判断。但也有观点认为，虽然房屋的主体结构可以通过维修满足质量要求，但也已满足合同约定和法律规定买受人行使解除权的条件，应判决解除购房合同。下文对此进行举例分析：

案例一：周福来与北京城建兴顺房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷，(2021)京0113民初2281号

本案中，北京市顺义区人民法院认为，“一、法律规定或双方合同约定的作为合同解除条件的‘主体结构不合格’，均隐含合同履行不能之意，即一方根本违约，导致另一方合同目的不能实现，而本案中，虽然混凝土连梁属于房屋主体，其外观质量和截面尺寸不符合相关设计及施工质量验收规范要求，属于主体质量问题，但主体质量问题涵盖一般质量缺陷、结构局部损伤以及主体结构不合格等多种不同程度的主体问题，鉴定报告指出的本案存在质量问题的仅为外观质量问题且可以修复。该问题尚未达到主体结构不合格的程度，即本案的合同目的可以实现。二、案涉合同现已履行完毕，周福来已按照合同约定支付了购房款，城建公司亦依约向周福来交付房屋，本案存在的质量问题未给周福来对房屋的正常使用产生实际影响。三、所涉商品房2轴×C轴－G轴混凝土连梁的外观质量和截面尺寸不符合设计及施工质量验收规范的要求，而城建公司当庭表示愿意修复。综上，本院认为，虽然经鉴定涉案房屋确有质量瑕疵，但现有证据并不能证明涉案房屋的主体结构质量不合格，周福来也未举证证据证明因房屋质量问题严重影响其正常居住使用，应承担举证不能的不利法律后果。涉案房屋仍能通过修复方式解决存在的质量问题，并未达到合同目的不能实现的程度，故周福来要求解除合同、返还已付购房款及利息、支付违约金并赔偿相关损失等诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。”

可见，当房屋发生主体结构质量问题时，购房合同并非一概而论地当然解除。司法实践中，法院也可结合质量问题能否修复、是否影响房屋结构安全、合同目的能否实现等综合判断。对此，需要特别说明的是，即使购房合同不因此解除，由于房屋主体结构存在质量问题，开发商作为房屋出卖人，也应及时对该质量问题进行修复，并对买受人因房屋质量问题遭受的损失（如有）承担赔偿责任。

案例二：北京东亚信义国际会展中心有限公司等与窦连影房屋买卖合同纠纷，案号：（2019）京02民终533号

北京市第二中级人民法院经审理认为：“本案争议的焦点是东亚信义公司与窦连影签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》是否应当解除，以及若合同解除，窦连影所主张的损失确定问题。依据我国合同法第九十四条第五项之规定，有法律规定的其他情形的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案窦连影在居住使用涉诉房屋过程中发现房屋存在质量问题，后经鉴定确定涉案房屋主体结构质量存在问题，严重影响正常居住使用，故窦连影要求解除合同符合法律及相关司法解释的规定。”

结合上述案例可知，法院在查明房屋主体结构存在质量问题时，可结合在案证据对质量问题是否“严重影响正常居住使用”进行判断，部分法院认为，鉴定报告提出的建议修复方案往往属于技术措施，而非法律适用，且技术措施复杂，存在一定风险，是否成功尚不可知，因此对质量问题能否通过修复解决不予以考虑。³

（二）商品房质量问题是否严重影响正常居住的认定标准

房屋质量问题是否“严重影响居住使用”属于法官根据生活常识自由裁量的范围，一般不需要鉴定机构通过鉴定方式予以确认。结合司法实践，笔者认为影响居住使用的程度必须是“严重”，裁量标准主要有：安全性等级是否满足国家规定的安全性标准、危害居住人的程度、修复的次数等，且不以购房人的居住使用为前提条件。

如云南省昆明市五华区人民法院在（2021）云0102民初3463号“刘飞翔、刘霞等房屋买卖合同纠纷”一案中认为，“刘飞翔、刘霞作为买受人已经履行其合同约定的义务，陈光松作为出卖人应保证涉案房屋符合居住使用的基本功能。而根据鉴定意见，现涉案房屋已经属于‘房屋建筑安全性严重不符合本标准对Asu级的要求，严重影响整体承载，必须立即采取措施’的情形，故涉案房屋明显不能满足正常的居住使用需求。综上，本案中刘飞翔、刘霞作为买受人的合同目的明显不能实现，可行使法定解除权。”

江苏省高级人民法院在(2018)苏民终623号“昆山中旭房地产发展有限公司与朱锦华商品房预约合同纠纷”一案中经审理认为，“朱锦华对于所购房屋质量问题通过报警、拍照、发函、委托第三方检测以及诉讼中申请鉴定等方式取得了具有相应证明力的证据，尽到了一方当事人的证明责任，应当认定案涉质量问题较为严重，其中的屋面瓦的安全性问题及地下室的排水、积水问题对居住者生活应有明显影响。加之，从案涉房屋类型、面积、装修、价值等因素看，属于位于昆山定山湖畔的别墅且系精装修，配备有室内外游泳池等豪华设施，购房总价达4000万元。因此，一审法院认定朱锦华作为该房屋的购买者对房屋品质有较高期待，出卖人中旭公司负有交付较高质量标准房屋的义务，合情合理合法，即中旭公司对交付房屋应负担较为严格的瑕疵担保责任。而且本案房屋在入住1年不到质量问题即开始陆续发生。即便上述质量问题可以通过维修加以解决，亦应当认定质量问题已经严重影响到朱锦华购买该高档别墅的合同目的，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定的购房人可以解除合同的情形。朱锦华对于其仍在房屋内居住生活，辩解称出售原有三套房屋而购买争议房屋，并无其他居所，该辩解有其合理性，加上双方对于合同是否解除的争议尚在诉讼中，故不能以朱建华尚在居住而认定房屋的质量问题未严重影响正常居住使用。中旭公司二审中有关专家证人虽提出案涉质量问题未达到影响正常居住使用的程度的意见，但其证明力不足以对抗朱建华主张房屋存在严重质量问题的前述一些列证据。综合前述理由，一审判决支持朱锦华解除合同请求并无不当。”

四、操作建议

实践中，出卖人急于交房、以避免承担逾期交房的违约责任，但买受人收房时常常发现房屋存在质量问题而拒绝收房，这种情况屡见不鲜，结合前述分析，笔者建议出卖人及买受人对此均应理性对待。

一方面，交付质量合格的房屋是出卖人的主要义务，部分开发商为避免延期交房，甚至不惜将未经验收合格的房屋交付买受人，这一行为不仅不能达到合法交房的目的，且买受人有权拒绝接收房屋，并追究出卖人的违约责任；

另一方面，收房是买受人的权利，但从尽快入住使用房屋的角度考虑，也要区分房屋存在质量问题的严重程度，不建议买受人因发现房屋存在质量问题而一律拒绝收房（尤其针对可以保修的一般质量问题，这类质量问题一般不会导致买受人不能实现合同目的，除非买受人可以证明这类质量问题已达到“严重影响居住”的程度，否则不能拒绝接收房屋）。

对此需要特别指出的是，房屋存在质量问题时，买受人接收房屋并不意味着对出卖人违约责任的免除，买受人依然可以根据房屋质量问题的不同程度，选择要求出卖人承担履行维修义务或解除购房合同、赔偿损失等违约责任。

[1]刘科：《浅议商品房质量纠纷中的退房请求》，载《才智》2008年第1期。

[2]《商品房销售管理办法》第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

[3]云南省楚雄彝族自治州中级人民法院在(2021)云23民终1209号“双柏东和置业发展有限公司、施军等商品房销售合同纠纷”中持该观点。