本文为商品房预售合同纠纷专题的第五篇，主要围绕规划变更、设计变更引起的商品房预售合同纠纷展开，对常见法律问题进行分析。
一、常见的规划设计变更情形
关于“规划设计变更”，住房和城乡建设部、工商总局联合印发《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）第六章第十四条、第十五条分别对此进行规定，其中第十四条规划变更条款规定：“(一) 出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。……”第十五条设计变更条款规定：“(一) 双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式；……”
《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”该办法第二十条第三款规定：“因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。”
根据上述规定可知，常见的规划变更情形包括商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施公共服务及其他配套设施等规划许可内容；常见的设计变更情形包括商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，供热、采暖方式等可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形。
二、规划设计变更常见法律问题
（一）补充协议能否约定排除主合同中相关变更事项的通知义务
对于该问题，司法实践中存在以下两种裁判观点：
观点一：开发商履行提示或者说明义务时，补充协议可以约定排除主合同中相关变更事项的通知义务。
北京市房山区人民法院在(2021)京0111民初546号“北京商济源文化有限公司与北京恒隆兴置业有限公司商品房预售合同纠纷”一案中认为：“案涉房屋4.75米层高在合同术语解释中已有规定，该房屋建成后为达到正常竣工及使用条件，不可避免的要进行相关设备安装及设施的敷设，室内的排风（排烟）管道横向通连附近房屋，该管道的敷设虽一定程度上限制了商济源公司室内部分空间的使用高度，但该功能性设施系公用管道而并非只在案涉房屋敷设，考虑合同第十二条补充协议中，双方当事人针对实际层高、结构梁、明管、穿墙套管、风机管道等设施设备进行了明确约定（商济源公司在合同该页亦加盖了印章且签字确认），故商济源公司关于因层高、排风（排烟）管、柱子等设施与合同约定不符且严重影响房屋正常使用而要求解除合同的理由缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。针对合同附件十二补充协议中的格式条款，商济源公司庭审中表示‘条款都看了，但是对方说不能修改，直接就签了。’经庭审质证，该部分格式条款恒隆兴公司已在合同中该条款前进行了提示，商济源公司签订合同时对该条款明知且认可，经审核，该部分格式条款并不存在排除对方主要权利等法定无效的情形，为此附件十二补充协议条款的证明效力本院予以确定”。
观点二：补充协议约定排除主合同中相关变更事项的通知义务，构成格式条款，应认定为无效。
如湖南省高级人民法院在(2016)湘民再131号“王艳红、杨小鼎与长沙凯通置业有限公司房屋买卖合同纠纷”一案中认为，“凯通公司的规划设计变更虽经有关部门批准，但这一变更对申请人所购门面使用功能的影响是明显的，且改变了门面所在小区的平面布局。根据上述约定，凯通公司应当依约通知买受人，由买受人作出解除合同或是另行签订补充协议、重新约定房价的选择。但凯通公司没有通知申请人，导致交付的门面不符合商品房预售合同的约定，凯通公司应向申请人承担违约责任。虽然合同附件四《合同补充条款》‘三、其它约定’中第11条‘出卖人的规划设计变更，如果不影响本合同标的物房屋的实际使用面积，买受人同意不就出卖人的规划设计变更事项向出卖人主张退房、补差房屋公摊面积价格、赔偿损失等的权利’的约定，排除了申请人因规划设计变更主张凯通公司赔偿损失的权利，但该《合同补充条款》是凯通公司提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，上述条款的内容由于排除了申请人的主要权利而应认定无效。申请人在接到凯通公司的交房通知后发现原设计的自动扶梯已变更为垂直电梯，并与其他意见一致的业主向凯通公司发出了整改通知书，但没有提出解除合同，而凯通公司对该设计变更至今仍未整改或是采取其他补救措施，双方亦未根据合同的约定重新签订补充协议，以解决设计变更后门面商业价值受到影响的问题。申请人在本次再审开庭时明确：如客观上无法采取补救措施，要求赔偿损失。故凯通公司应以赔偿损失的方式承担违约责任。”
关于格式条款的效力问题，《民法典》第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”据此，笔者认为，格式条款不能一概认定为无效，如开发商在与买受人签署购房合同时，确已就补充协议的内容履行了提示或说明义务，也可结合个案具体情况认定条款有效，补充协议对买受人亦具有法律约束力。
（二）发生设计变更时，开发商未告知买受人是否应承担责任
针对这一问题，有观点认为开发商不需要承担责任。如：北京市密云区人民法院在(2019)京0118民初4290号“贾辉与北京古北水镇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷”一案中认为，“贾辉与古北水镇房地产公司签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定切实履行。根据补充协议的约定，如补充协议的约定与合同正文的约定不一致的，以补充协议的约定为准。补充协议中有关规划、设计变更的条款约定，出卖人对该商品房进行的立面设计、颜色、景观变化等优化设计的，出卖人无需通知买受人，买受人不以此为由要求出卖人承担违约或者其他责任，故贾辉要求古北水镇房地产公司将房屋外立面颜色改为宣传时外立面颜色的诉讼请求，缺乏依据。”北京市第三中级人民法院在(2020)京03民终14012号“王迎与北京城建兴顺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷”一案中对此则持相反观点，该院认为：“城建兴顺公司在涉案房屋十二层处架设连系廊，虽符合相关设计规范，但应在房屋销售过程中向购房一方尽到说明义务。其未尽到上述义务，导致本案二原告选购的房屋与其预期目标产生差距，城建兴顺公司应就此承担相应的责任。”
对此，笔者认为，《民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……”据此，从诚信履约角度，在发生设计变更时（即使该设计变更不足以影响买受人所购商品房质量或使用功能），开发商也应告知买受人。但就未告知买受人的责任承担问题，需要结合双方是否有关于无须通知的具体约定、如有约定则是否已充分提示买受人、所涉设计变更是否足以导致买受人所购商品房与其预期产生差距等因素综合判断。
三、具体操作建议
针对商品房所涉规划、设计变更问题，开发商应当切实做到以下几点：
1.按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计；
2.经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应当及时（在变更确立之日起10日内或合同约定的时限内）书面通知买受人（如因规划设计变更导致商品房面积差异，还应及时与买受人签署补充协议）；
3.销售过程中，因设计变更导致交付样板间与实际交房状况不符的，应在交付样板间和工艺样板区内增设设计变更前后的实体对比展示内容，规划调整和设计变更影响展示内容的，应及时调整销售宣传材料；
4.如商品房买卖合同或其补充协议中出现免除或者减轻其责任等与买受人有重大利害关系的条款，开发商应对该部分条款予以提示、说明，可在合同文本中采用加粗字体提示买受人认真阅读协议内容且载明对于可能限制影响买受人权利的条款出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，由买受人在该提示处签字确认。
对于买受人而言，应充分关注商品房买卖合同的条款内容，对于自身高度关注的商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及其他影响自身商品房使用需求的因素，应尽到合理注意义务，对于有异议的内容应及时向开发商提出，并要求开发商作出合理解释、说明。在收到开发商关于规划、设计变更通知后，也应及时作出回应，合理关切自身利益需求。