本文为商品房预售合同纠纷专题的第六篇，以商品房的交付条件为切入点，对司法实践中常见的逾期交房相关法律问题进行归纳、总结。

一、商品房的交付条件

《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。可见，建设工程竣工验收的一般流程为：五方验收（建设、勘察、设计、施工、监理）→综合验收（规划、公安消防、环保等政府部门）→验收备案（建设行政主管部门）。

关于商品房的交付条件，一般由买卖双方在商品房预售合同中进行约定，常见的约定交付条件有三种：竣工验收合格、综合验收合格、竣工验收备案。该三种方式也在多地高院出台的解答、指导意见等文件中有所体现，如：（1）竣工验收合格。《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017）》第33条对商品房交付标准明确规定为：“如果地方政府对于商品房交付有相关规定的，应当按照地方政府的规定执行。如果地方政府对此没有规定，当事人选择了经竣工验收合格，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案。”（2）综合验收合格。《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见（2012）》第4条规定：“房屋买卖格式合同约定以‘该商品房经验收合格’作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。”（3）竣工验收备案。广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知（粤高法发〔2022〕5号）第二十四条规定：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。同时，出卖人交付的商品房还应满足买受人的基本居住要求。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”

具体到司法实践中，关于竣工验收备案是否为商品房交付的最低标准也存有争议：如最高人民法院在（2015）民申字第1045号民事裁定书中认为，“商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件”（广东、河北、浙江等法院也有类似裁判观点）；但最高人民法院在(2019)最高法行申1186号行政裁定书中认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条之规定，“建设工程质量竣工验收合格，即可交付使用；竣工验收合格后的备案程序仅为对建设工程竣工验收过程的事后监督，并非交付使用的必要条件”，这一观点在湖南、江西、山西等地法院也多次被采纳。

二、逾期交房常见法律问题

（一）购房合同未约定逾期交房违约金标准的，买受人请求赔偿银行按揭贷款利息能否得到支持

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十三条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”根据前述规定，除当事人另有约定外，开发商逾期交房，买受人请求赔偿银行按揭贷款利息的，法院一般不予支持。

根据《民法典》第五百八十四条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”由此可见，我国法律确定的违约损害赔偿责任以填补损失为基本原则。在商品房买卖合同履行合同过程中，开发商延期交房导致买受人不能按期居住致该房屋的使用利益受损，故《商品房买卖解释》第十三条将买受人居住房屋的利益损失规定为买受人需要租赁房屋居住的替代利益损害，符合买受人实际损失的现实情况。

（二）买受人接受未经验收合格或不具备交付条件的房屋后，能否再向开发商主张逾期交房违约责任

主流观点认为：商品房买受人接受了未经验收合格的房屋，开发商构成逾期交房；但买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍接收房屋，则不可以向开发商主张逾期交房违约金。

最高法民一庭编《民事审判指导与参考》(2019)年卷：涉及买受人接收未竣工验收合格房屋情形下的开发商逾期交房责任案件的裁判思路如下：首先，应当认定开发商交付未验收合格房屋的行为不能构成有效交付，开发商仍应承担逾期违约责任。其次，在开发商不构成有效交付情形下，须对买受人是否明知房屋未验收合格之事实予以查明。若买受人明知且同意接收房屋的，视为买受人放弃要求开发商对逾期交房责任的承担，故其再以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，法院应不予支持；反之，若买受人并非明知，则开发商仍应承担逾期违约责任。最后，对买受人是否明知之举证责任，应由开发商承担。

《江西省高级人民法院关于印发开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引的通知（2020）》“三、商品房交付与接收。开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。”

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（2014）》“十二、商品房不符合交付条件的处理……买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。”

广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知（粤高法发〔2022〕5号）第二十六条规定：“因商品房不具备法定或者约定的交付条件导致逾期交房，买受人主张出卖人承担逾期交房违约责任的，应予支持。出卖人有证据证明买受人明知房屋不具备交付条件仍要求交付房屋，且房屋没有严重影响正常居住使用的质量问题，买受人接收房屋后主张逾期交房违约责任的，不予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同、赔偿损失的，应予支持。”

（三）买受人以房屋存在质量瑕疵为由拒不收房的，开发商是否承担逾期交房责任

对此，主流观点认为：如买受人以房屋存在质量瑕疵为由拒不收房，开发商一般无须承担逾期交房责任；但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题时，开发商应承担逾期交房责任。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要（2014）》“十三、买受人拒绝接收商品房的处理”规定：“出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。”

广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知（粤高法发〔2022〕5号）第二十五条规定：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为商品房在办理交付手续的期限届满之日已经交付。”

三、结论

由前述分析可见，多地法院对于逾期交房产生的责任承担的一般认定标准并无实质性差别，也即：（1）除当事人另有约定外，开发商逾期交房，买受人请求赔偿银行按揭贷款利息的，法院一般不予支持，但法院可结案个案情况判决开发商赔偿买受人的租金损失；（2）买受人接受了未经验收合格的房屋，开发商构成逾期交房；但买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍接收房屋，则不可以向开发商主张逾期交房违约金；（3）如买受人以房屋存在质量瑕疵为由拒不收房，开发商一般无须承担逾期交房责任；但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题时，开发商应承担逾期交房责任。

然而，对于商品房“交付条件”的裁判尺度则不尽相同，对此笔者认为还有赖于司法机关统一裁判尺度，以增强法律适用的确定性。