执行程序开始后，债务人的财产不足以清偿全部债务时，执行法院将按照一定的分配顺序对于财产的变现价款进行分配，以实现债权公平受偿。执行中当被执行人为企业法人时按照财产被查封的先后顺序进行分配已经有明确的规定。但实务总是会提出各种的新问题，本文选取的是最高人民法院的指导案例，主要解决的是当出现同一被执行人的几个案件合并执行的情况下，是否还要按照财产被查封的先后顺序进行分配的问题，该案例作为指导案例还对于不同的债权人分别对房子和土地进行查封时的查封顺位确定问题进行了认定。
一、案件基本事实
1.被执行财产情况
被执行人汝州博易观光医疗主题园区开发有限公司(以下简称“博易公司”)的债权人众多，其名下可供执行的财产主要是其开发建设的博易观光医疗主题园土地【土地使用权证：汝国用（2013）第0069号】，土地分为南区【以下称“涉案土地”】和北区，土地及南区建设情况如下图：
2.被执行财产评估拍卖情况
涉案土地及地上建筑物已经被多个债权进行查封/轮候查封。河南省平顶山市中级人民法院(以下简称“平顶山中院”）在执行陈冬利、郭红宾、春少峰、贾建强申请执行博易公司、闫秋萍、孙全英民间借贷纠纷四案中评估拍卖涉案土地及地上建筑物。 受平顶山中院委托，河南华建资产评估有限公司于2017年2月16出具评估报告修正意见，南区160720.03平方米土地评估总价97685634元、南区在建工程总价80,237,117元【含温泉酒店楼19,540,806+办公楼29,175,977元+公寓楼21,217,159元+RC-02-01住宅楼5,308,280元+道路等其他在建工程4,994,895元】。南区RC-02-02号住宅楼因为已经抵偿给常高雅，没有计入评估范围。土地及地上建筑物总计评估价值177,922,700元。
2017年4月1日10时至4月2日10日平顶山中院以拍卖保留价177,922,700元在淘宝网拍卖涉案土地使用权证下南区的土地及评估的地上建筑物，一拍流拍。
3.被执行财产以物抵债情况
一拍流拍后河南神泉之源实业发展有限公司【以下简称“神泉之源公司”】向法院申请对除温泉酒店以外的流拍财产以物抵债。神泉之源公司的债权从陈冬利、郭红宾、春少峰、贾建强受让，依据神泉之源公司的申请，平顶山中院于2017年4月4日作出(2016) 豫 04执57-4号执行裁定，变更神泉之源公司为上述四案的申请执行人，债权总额为129605303.59元(包括本金、利息及其他费用)，并将四案合并执行。
以物抵债期间，汝州及时雨经济管理服务有限公司对流拍财产中的RC-02-01号住宅楼提出执行异议，平顶山中院认为执行异议成立，停止对RC-02-01号住宅楼的执行。平顶山中院于2017年4月4日作出(2016) 豫04执57-5号执行裁定【以下简称“以物抵债裁定”】：“将拍卖财产中扣除温泉酒店及RC-02-01 号住宅楼后的流拍财产，以保留价153073614.00元以物抵债给神泉之源公司。
抵债时，对于博易公司所欠施工单位的工程款，神泉之源公司及其股东陈冬利、郭红宾、春少峰、贾建强出具承诺书，承诺在施工单位决算后由其予以退还。
二、纠纷发生及法院审理情况
平顶山中院做出以物抵债裁定后，债权人赵五军、被执行人博易公司、刑事案件【博易公司实际控制人闫秋萍以博易观光医疗主题园项目非法吸收公众存款】受害人刘恒珠等5人代表163户受害人向平顶山中院提出执行异议，平顶山中院做出（2017）豫04执异27、29、30号裁定驳回三异议人的异议；
三异议人分别向河南省高级人民法院申请复议，河南省高级人民法院做出（2017）豫执复148号、149号、158号裁定撤销平顶山中院（2017）豫04执异27、29、30号裁定和以物抵债裁定
神泉之源公司向最高人民法院申诉，最高人民法院维持河南省高级法院的（2017）豫执复148号、149号、158号裁定，驳回神泉之源公司的申诉。
三、法院对争议焦点的裁判观点
结合三异议人提出异议的理由、河南省高级人民法院撤销以物抵债裁定的理由以及最高院裁定驳回神泉之源公司申诉请求的理由，本案涉及的关键争议焦点有两个：
1.当存在多个债权人对同一被执行人申请执行的情况下，法院应当按照采取执行措施的先后顺序进行分配。
本案的问题是神泉之源公司受让债权后是四个案件合并执行，在此情况下是否还要区分查封顺位执行。
对于这个问题，河南省高级人民法院和最高人民法院的认定一致：神泉之源公司是从陈冬利、郭红宾、春少峰、贾建强处受让取得债权，执行法院虽将四个案件合并执行，但仍应按照春少峰、贾建强、陈冬利、郭红宾依据相应债权申请查封的顺序确定受偿顺序。四个案件查封土地、房产的顺位情况不一，并非全部首封涉案土地及房产，平顶山中院将涉案土地及部分地上建筑物裁定以物抵债给神泉之源公司违反法律规定，侵害了序位在先的其他债权人利益；
2.不同债权人分别对土地、房产进行了查封，如何确定查封顺位问题
本案神泉之源公司受让的债权中陈东利对涉案土地是首先查封、郭红宾第一轮候、贾建强第十五位轮候；贾建强对于办公楼和温泉酒店楼系首封；春少峰对于涉案土地及建筑物没有查封。
神泉之源公司在申诉时提出贾建强对于办公楼系首封，神泉之源公司受让债权后应当获得对该房产的首封权利。贾建强的债权在办公楼范围内优先获得清偿。对此最高人民法院认为“贾建强虽申请执行法院对案涉土地B29地块运营商总部办公楼采取了查封措施，但该建筑占用范围内的土地使用权此前已被查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款有关查封土地使用权的效力及于地上建筑物的规定精神，贾建强对该建筑物及该建筑物占用范围内的土地使用权均系轮候查封。”
这个问题虽然不是122号指导案例的主要焦点问题，但对于法院最终认定神泉之源公司并不是全部债权都具有首封地位有重要作用。
四、 本案引伸的其他法律问题
1.神泉之源公司的以物抵债是否会导致土地与房产权属不一致的问题
河南省高级人民法院撤销以物抵债裁定的另一项理由即认为以物抵债裁定违反《物权法》一百四十六条规定的一体化处理原则。地上建筑物中RC-02-01和RC-02-02住宅楼分别归属于汝州及时雨经济管理服务有限公司和常高雅、温泉酒店未抵债仍属于被执行人博易公司，涉案土地全部抵债给神泉之源公司，导致同一土地、多个房产主体，土地使用权和建筑物所有权不一致。严重违反法律规定，侵害当事人利益。
2.执行中能否以部分流拍财产以物抵债
本案拍卖时的资产包括涉案南区的土地及南区地上RC-02-01住宅楼、公寓楼、运营商总部办公楼、温泉酒店楼和道路等其他附属工程；神泉之源公司申请对除温泉酒店楼之外的流拍财产以物抵债。抵债过程中RC-02-01住宅楼因案外人提出执行异议成立也没有以物抵债。就出现了以物抵债财产与流拍财产不一致的情况。申诉时神泉之源公司提出“即使以物抵债裁定表述有不清楚之处，对于其中经审查确定不存在撤销理由的抵债财产，依法应自平顶山中院抵债裁定生效之日起即属于神泉之源公司所有。
对此最高人民法院认为“在整体拍卖流拍后以整体抵债，才符合以物抵债规定的精神。若以其中部分财产抵债，则会导致所抵债部分财产与原拍卖标的物不同。为更充分体现部分财产价值、公平保障各方当事人利益，在财产可分割前提下，如需就其中部分财产予以处置，则宜通过重新评估等方式确定部分财产处置参考价并重新拍卖，而不宜在整体拍卖流拍后直接将其中部分财产抵债给债权人。”最高院的认定对于将来执行处理同样问题具有指导意义。