本文为商品房预售纠纷专题的第七篇，主要围绕开发商逾期办证引起的商品房预售合同纠纷展开，对常见法律问题进行分析。

一、商品房登记的一般流程及所需材料

《不动产登记暂行条例（2019修订）》第二条规定：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”其中，不动产登记包括：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

在商品房预售合同中，商品房登记包括初始登记和转移登记两个环节。开发商办理商品房初始登记是转移房屋所有权的主要合同义务和前提。根据《不动产登记操作规范（试行）》的规定，商品房登记的流程，一般由申请人根据不同的申请登记事项，到不动产登记机构现场向不动产登记机构提交登记申请材料，不动产登记机构依法查验申请主体、申请材料，询问登记事项、录入相关信息、出具受理结果，不动产登记机构受理申请人的申请后，根据申请登记事项，按照有关法律、行政法规对申请事项及申请材料做进一步审查，并决定是否予以登记。经审核符合登记条件的，应当将申请登记事项记载于不动产登记簿，登记事项记载于不动产登记簿后，不动产登记机构应当根据不动产登记簿，如实、准确填写并核发不动产权证书或者不动产登记证明。

（一）初始登记所需材料

《不动产登记暂行条例实施细则（2019修正）》第三十五条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。”该细则第三十六条规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。”

《不动产登记操作规范（试行）》第9.1.2条申请主体“国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的申请主体应当为不动产登记簿或土地权属来源材料记载的国有建设用地使用权人。”第9.1.3条申请材料“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，提交的材料包括：1.不动产登记申请书；2.申请人身份证明；3.不动产权属证书或者土地权属来源材料；4.建设工程符合规划的材料；5.房屋已经竣工的材料；6.房地产调查或者测绘报告；7.建筑物区分所有的，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料；8.相关税费缴纳凭证；9.法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。”

（二）转移登记所需材料

《不动产登记暂行条例实施细则（2019修正）》第三十八条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。”

《不动产登记操作规范（试行）》第9.3.2条申请主体“国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应当由当事人双方共同申请。属本规范第9.3.1条第2、7项情形的，可以由单方申请。”第9.3.3条申请材料“国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，提交的材料包括：1.不动产登记申请书；2.申请人身份证明；3.不动产权属证书；4.国有建设用地使用权及房屋所有权转移的材料，包括：（1）买卖的，提交买卖合同；互换的，提交互换协议；赠与的，提交赠与合同；（2）因继承、受遗赠取得的，按照本规范1.8.6的规定提交材料；（3）作价出资（入股）的，提交作价出资（入股）协议；（4）法人或其他组织合并、分立导致权属发生转移的，提交法人或其他组织合并、分立的材料以及不动产权属转移的材料；（5）共有人增加或者减少的，提交共有人增加或者减少的协议；共有份额变化的，提交份额转移协议；（6）不动产分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。实体分割或合并的，还应提交有权部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果；（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等材料；5.已经办理预告登记的，提交不动产登记证明；6.划拨国有建设用地使用权及房屋所有权转移的，还应当提交有批准权的人民政府的批准文件；7.依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交土地出让价款缴纳凭证、税费缴纳凭证；8.法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。”

二、商品房逾期办证的常见原因

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”

具体办理不动产权证书义务的主体，首先应遵循当事人意思自治原则，双方对办证义务有具体、明确约定的，从其约定；如果没有约定，根据上述规定及商品房登记的一般流程，开发商、买受人均对商品房不动产权证的办理负有一定义务。

由此，根据责任主体的不同，商品房逾期办证的常见原因大致可以分为以下四大类：一是出卖人的原因，如出卖人的土地使用手续不合法、未支付全部土地使用权出让金、未经立项批准或未取得规划许可、未经验收或验收不合格等；二是买受人的原因，如买受人未交纳购房款或相关税费、没有提供不动产登记机关所要求的相关资料等；三是第三人的原因，如登记机构、测绘机构工作拖延而导致延迟发证；四是不可抗力。不可抗力的具体情形可由双方在购房合同中进行约定。

三、商品房逾期办证的常见法律问题

（一）因第三人原因导致逾期办证，开发商是否承担违约责任

《民法典》第五百九十三条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。”据此，笔者认为，因第三人原因导致逾期办证，开发商不能因此免责，仍应承担相应违约责任。对此，北京市高级人民法院在(2020)京民终212号“北京浩洋房地产开发有限公司与国家电网有限公司商品房预售合同纠纷”一案中亦认为，“关于浩洋公司提出北京金融街资本运营中心存在临时建筑未拆除致无法取得规划验收批准文件的抗辩，因该情况属于浩洋公司与案外人之间的纠纷所致，故亦不能成为浩洋公司不承担违约责任的合理抗辩。”

需要特别说明的是，对于因行政部门原因导致逾期办证，部分法院往往将其作为开发商的减责或免责事由。如：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号）第十四条第三款规定：“因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。”《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第7条也有类似规定：“买受人以出卖人逾期办证为由主张违约责任的，出卖人举证证明其已于房屋买卖合同约定或《解释》规定的办理房屋产权证的最后期限30个工作日前向产权登记机构报送了办证所需的文件和资料的，对买受人的诉讼请求一般不予支持。”

（二）开发商逾期办证时，商品房买受人请求开发商支付违约金的诉讼时效起算时点

由于出卖人的原因导致逾期办证的，商品房买受人办理房屋权属证书的请求权属于物上请求权，不受诉讼时效限制，但商品房买受人请求开发商支付违约金则属于债权请求权，应受诉讼时效限制。关于商品房买受人请求开发商支付违约金的诉讼时效起算时间，多地高院出台了相应会议纪要或裁判指引：

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发(2014)489号）第二十三条规定：“房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。”

广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知（粤高法发〔2022〕5号）第三十九条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之日起计算时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”

海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》（2011）规定：“2、合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算;合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算。诉讼时效期间内，购房人要求开发商报送办证资料的，诉讼时效中断。……4、合同对开发商通知购房人提供办证所需资料时间有约定的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算。合同未约定时间的，诉讼时效自开发商取得拟售房产初始登记之日起90日之次日开始起算。诉讼时效期间内，购房人要求开发商报送办证资料的，诉讼时效中断。”

可见，逾期办证违约金起算时间通常为合同约定或者法定的履行期限届满之日，法院也将结合当事人约定的违约金计算方式判断违约金给付在性质上属于一时性债权或继续性债权，进而作出不同认定。具体而言，如果合同双方当事人明确约定了逾期办证违约金数额,则为一时性债权,从约定或法定期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金的,违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，则对这一违约金的请求给付是一种继续性债权,随时间的推移不断发生变化,违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，此种继续性债权的诉讼时效即为3年,只是买受人在办证期限届满超过三年后起诉的,由于违约行为在起诉时仍在继续,故可以自起诉之日倒推三年适用违约金条款。

需要特别说明的是,当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

（三）开发商同时存在逾期交房和逾期办证的违约行为，买受人可否同时主张上述两项违约金

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发(2014)489号）第二十条规定：“出卖人存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期办证的违约行为，买受人同时主张上述两项违约金的，可予以支持。出卖人主张两项违约金相加数额过高的，法院可以综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素，对于违约行为重复期间的违约金，择一高标准予以支持。商品房买卖合同约定出卖人逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应当支付违约金，买受人同时主张两项违约金的，依前款原则处理。”

具体到司法实践中，不同法院对此也存在不同的裁判观点。如浙江省高级人民法院在(2015)浙民申字第646号“浙江商博置业有限公司与盛水平商品房预售合同纠纷”一案中认为，“商博公司存在违反商品房买卖合同约定逾期交房和逾期办证的违约行为的事实清楚。双方当事人就逾期交房违约金已自行处理完毕，现讼争的是逾期办证违约金问题。商博公司申请再审的理由是合同约定的违约金已远远超过盛水平的实际损失，不应双重计算逾期交房和逾期办证违约行为重复期间的违约金。……本院认为，一方面，上述叠加的日万分之三的违约金标准，并非明显过高。另一方面，逾期交房与逾期办证违约责任属于独立的两项违约责任，而且，在缔约时，商博公司对履约中出现逾期交房及逾期办证情形时，其所应当承担的合同违约责任有所预见。故，二审法院依据双方合同约定计算逾期办证违约金，并无不当。”

四、风险防范建议

如前所述，商品房登记需要开发商、买受人的共同协作方可顺利办理完成，为确保商品房不动产权证书能够顺利办理完成、降低各方法律风险，建议：

开发商应确保商品房建设手续的合法合规，及时办理初始登记，在初始登记办理完毕后及时通知买受人办理转移登记，并通过协议安排合理设置产权登记期限及相应违约条款，如采用格式条款，应注意履行合同条款的充分解释和提示义务；

就买受人而言，应及时支付办理房屋所有权登记所需契税及相关费用，按照购房合同约定及时支付购房款，配合提供办理产权转移登记的相应资料，在开发商逾期办证时，及时主张权利，避免诉讼时效已过导致违约金请求不被主张的法律风险。