兰台房建丨业主知情权的权利范畴与救济路径
发布日期:
2024-10-08

小区业主作为小区的“主人”,对于小区事务有权知悉了解,物业服务企业在服务过程中也须向小区业主公开小区业主应当知情的各类事项,实践中小区业主对于自己有权了解的信息范围和物业服务公司认为应当公开的事项往往存在偏差,因此产生了“业主知情权”的法律纠纷,笔者通过相关规定以及实务经验梳理业主知情权的权利范畴与救济路径,以期为大家提供参考。



01

业主知情权范畴

根据相关法律规定进行梳理,笔者总结业主知情权的范围可概括如下:

(一)物业服务合同的履行情况

具体包括物业服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及物业服务过程中维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况。

法律法规依据:

《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定:“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”

(二)物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况

由于物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况通常也是由物业服务企业掌握并且也是物业服务的一部分,因此业主知情权在这(一)(二)两个范围中存在重叠,具体包括建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况等。

法律法规依据:

《中华人民共和国民法典》第二百八十一条规定:“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。”

《物业管理条例》第六条规定:“业主在物业管理活动中,享有下列权利:……(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;……”

《北京市物业管理条例》第二十七条规定:“业主在物业管理活动中,享有下列权利:……(九)对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权;……”

(三)小区治理情况

具体包括管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会、业主委员会、物业管理委员会的决定及会议记录等。

法律法规依据:

《北京市物业管理条例》第二十三条规定:“建设单位在销售物业前,应当制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,并在销售场所显著位置公示。……”

《北京市物业管理条例》第三十五条规定:“召开业主大会会议的,业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主,将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公示,并报物业所在地的居民委员会、村民委员会。”

《北京市物业管理条例》第三十七条规定:“业主大会会议依法作出的决定,对本物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会会议的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置公示。”

《北京市物业管理条例》第四十二条规定:“业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任,并在推选完成之日起三日内,在物业管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。”

《北京市物业管理条例》第四十四条规定:“业主委员会应当执行业主大会的决定,接受业主大会和业主的监督,并履行下列职责:(八)定期向业主通报工作情况,每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业费、停车费情况;……”

汇总上述知情权内容,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定:“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料。”该规定

(四)其他应当向业主公开的情况和资料

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定:“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料。

为了避免解释的随意性,对“兜底条款”解释时应以法律明确列举情形作为参照,与明确列举的各项具有相似的性质或有相当的重要性的内容,才可被解释到“其他”这一用语的内涵之中。是否适用该规定纳入向业主公开的范围,在发生争议时由裁判者根据以上原则予以裁定。


02

物业服务企业的公示义务

相对应于业主的知情权,物业服务企业具有保存相关档案资料和公示重要信息的对应义务,公示义务的充分履行是对业主知情权的保障。

《北京市物业管理条例》第七十条规定:“物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏,如实公示、及时更新下列信息,并且可以通过互联网方式告知全体业主:

(一)物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话;

(二)物业服务内容和标准、收费标准和方式等;

(三)电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等;

(四)上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算;

(五)上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况;

(六)业主进行房屋装饰装修活动的情况;

(七)物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况;

(八)其他应当公示的信息。”


03

物业服务企业具有档案建立、保管义务,但档案资料≠业主知情权范围

《北京市物业管理条例》第七十一条规定:“物业服务人应当建立、保存下列档案和资料:

(一)小区共有部分经营管理档案;

(二)小区监控系统、电梯、水泵、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录;

(三)水箱清洗记录及水箱水质检测报告;

(四)住宅装饰装修管理资料;

(五)业主名册;

(六)签订的供水、供电、垃圾清运等书面协议;

(七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。”

根据《北京市物业管理条例》第七十六条的规定,上述第二十一条、第七十一条规定的档案和资料在物业公司发生更换、退场时也应当全部进行交接。需要特别说明的是,物业服务企业保存的物业服务档案和资料并非当然得向业主进行公开,公开范围应当限于与业主共有相关的又涉及业主个人权利的情况,物业服务企业保存的物业服务档案和资料涉及到业主个人信息以及隐私,无需事无巨细的向业主公开。

如北京市第三中级人民法院于2022年6月28日作出(2022)京03民终4940号民事判决书载明:“业主知情权,是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。业主知情权的行使应在合法合理范围内,应当限于与业主共有相关的又涉及业主个人权利的情况,即仅对关乎业主自身利益或者直接关系全体区分所有人共同利益、间接关系其自身利益的事项进行了解即可,物业管理企业也仅需对涉及业主合法权益有关的信息披露即可,对于明显不属于物业管理资料或涉及他人隐私权的信息,并不属于业主知情权的范畴。

本案中,原告要求被告公示的资料,部分不属于业主共有的范围,部分不属于法律、司法解释明确规定应当向业主公开的资料,亦存在可能涉及业主隐私的情况,故一审法院驳回其诉讼请求中所涉及的不需由被告提供资料供其查阅的部分并无不当。

一审法院部分评述具体如下:一、小区总平面图、设备竣工图,不属于应当向业主公开的资料;二、露天停车场属于全体业主共有,地下停车位并非业主共有的范围,故原告要求被告公示停车场使用、收费、外包及所签合同的内容,本院均不予支持;三、物业服务方案、工作计划系物业服务企业内部工作文件,不属于法律规定应当向业主公示的内容;四、物业服务企业应当建立、保存小区共有部分经营管理档案,供水、供电、垃圾清运等书面协议,但上述内容不属于法律规定必须向业主公示的内容;五、房屋及配套设施的产权清单(包括业主名称、建筑面积)、房屋及公共区域实测面积报告,不属于法律规定需要向业主公示的内容且涉及其他业主隐私;六、小区监控系统、电梯、水泵、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护方案、记录及维护保养技术资料,供水管理记录等,被告应建立、保存档案和资料,但上述内容不属于法律规定应当向业主公开的资料;七、供水、供电、垃圾清运、网络服务、绿化等专业物业服务单位的相关情况不属于法律明确规定需要公示的内容;八、妥善保管和正确使用物业档案资料情况,公共绿地维护记录、维修养护方案,不属于法律规定应当公示的内容。


04

业主知情权的救济路径与典型案例

1.行政举报

法律依据:《北京市物业管理条例》第九十四条违反本条例第七十条规定,物业服务人未按照规定如实公示有关信息的,由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正,给予警告;逾期不改的,处一千元以上五千元以下的罚款。

典型案例:

兰台房建丨业主知情权的权利范畴与救济路径

2.诉讼维权

(1)业主个人诉物业公司

典型案例:

案号:(2023)沪0120民初12801号

审理法院:上海市奉贤区人民法院

原告主体:小区部分业主联合起诉

被告主体:物业公司

诉请内容:

判令威尔斯公司、东方公司公布以下材料,并为业主查阅、复印提供方便:(一)2008年以来维修基金的筹集、使用情况;(二)2008年至2020年12月31日以来共有部分的使用和收益情况;包括公共区域内的停车收入、公共区域内的广告收入、利用公共配套设施进行经营或出租取得的收入、通信运营场地租赁费用及管理费等。依法对公共区域的收益进行分配,依法恢复原有公共通道、道路、场地状况;(三)2008年以来建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库处分情况;(四)公开业主清册、建筑物总面积图、设备设施图、规划设计图、规划设计变更及大房本的情况和资料;公开被告员工资质及其与北京东方万瑞商业管理有限公司共用员工情况与资料;威尔斯公司接受东方公司移交资料及设备设施情况;公开在东方公司领导下的威尔斯公司与北京东方万瑞商业管理有限公司一套班子两块牌子关联关系及威尔斯公司支付东方公司款项情况;公开东方公司、威尔斯公司、北京东方万瑞商业管理有限公司及三单位员工业主欠缴物业费、空调费、车位费情况;公开业主为成立业委会应有前期办公用房情况;要求威尔斯公司说明空调管道设计变更情况、公开热水停止原因、电梯改为层控的相关决策资料。

裁判情况:在业主向威尔斯公司提出的公开请求中,关于小区公共收益(即利用小区公共部位和设施所得收入)的收支结存账目、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料,依法应当公开。即使已经张贴公布过相关材料,但张贴公布的时间终究有限,为充分保障业主的知情权,其对已张贴过的材料仍有权要求查阅。但对于收支结存账目的具体格式,尚无相关法律法规予以强制规定,应符合清晰明确的标准即可。根据前期物业合同约定,天作国际中心小区的物业费采用包干制,由物业公司自负盈亏,并未约定按实结算,故业主要求查阅其公司人员等内部资料无法律依据。就杨宁宁要求公开的其他内容,均非依法或依据合同应公开及查阅内容,对此,法院一并不予支持。

判决:一、北京威尔斯物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内在大厦公告栏内或公共区域内张贴公布2008年年度起至2020年度止,天作国际中心小区共有部分使用及收益的收支结存账目并向业主提供查阅;二、北京威尔斯物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内在大厦公告栏内或公共区域内张贴公布天作国际中心竣工总平面图、设备设施竣工图并向业主提供查阅;三、驳回杨宁宁其他诉讼请求。

(2)部分业主诉物业公司

典型案例:

案号:(2023)沪0120民初12801号

审理法院:上海市奉贤区人民法院

原告主体:小区部分业主联合起诉

被告主体:物业公司

诉请内容:

1.判令被告公布4幢8号10 2室房屋预留业委会用房的使用和收益情况,供原告查阅、复制;

2.判令被告提供2021年10月至2023年6月期间的公共收益收支明细包括但不限于广告费(电梯内便民公告栏下广告及电梯内其他部位广 告、道路地标广告)、固定车位停车费、临时车位停车费(包括包月用户交费记录及非包月用户每日停 产交费流水)、快递柜场地使用费、售水柜场地使用费、电动车充电棚场地使用费及收益、小区业主废 品处理费、装修工人出入证办理费、建筑垃圾清运费等、相关合同、审计报告以及公共收益转入维修 资金账户的凭证,供原告查阅、复制。

裁判情况:本案原告作为涉案小区业主,依法享有知情权,本案被告作为涉案小区物业管理公司,是利用业主共有部分经营的主体,故其有义务就共有部分的使用和收益情况等问题向业主披露,对小区业主查阅各项材料的请求应予以配合。关于本案诉请XX、XX幢XX号XX室房屋预留业委会用房的使用和收益情况,供原告查阅、复制;业委会用房系业主共有部分,按《前期物业服务合同》约定,甲方将该房提供给乙方即本案被告,故其使用和收益情况属于应当向业主公开的范围,故对此项请求,本院予以支持。针对诉请2……根据法律规定,公共收益使用和收益系应当向业主公开的情况,故对此项诉请本院予以支持。

(3)业委会诉物业公司

典型案例:

案号:(2016)京02民终字第8719号

审理法院:北京市第二中级人民法院

原告主体:小区业主委员会

兰台房建丨业主知情权的权利范畴与救济路径

被告主体:物业公司

(4)业主诉业主委员会

典型案例:

案号:(2023)浙06民终4449号

审理法院:浙江省绍兴市中级人民法院

原告主体:业主 

被告主体:小区业主委员会

诉讼请求:

将某某华府小区下列材料进行公示或提供给赵某某、阮某某进行查阅:①建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;②管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;③自小区交付第一个业主开始至今的共有部分的使用和收益情况。一审审理中明确要求公示或方便查阅的业主大会或者业主委员会的决定及会议记录为业委会成立的决议和会议记录、选聘新的物业服务企业的决议及会议记录业主大会或者业主委员会的决定及会议记录。

裁判情况:

首先,关于业委会成立的决议及会议记录等相关资料,业委会均应有所留存或保管,业主申请查询的义务主体应为业主委员会。其次,关于建筑物及附属设施的维修资金的筹集、使用情况,根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条、第十五条、第十六条等相关规定,在业主大会成立之前,建筑物及其附属设施的维修资金的代管单位是物业所在地直辖市、市、县人民政府建设房地产主管部门;在业主大会成立之后,建筑物及其附属设施的维修资金的代管单位将把该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的专项维修资金账户,并将有关账目等移交业主委员会。由于专项维修资金划转后的账目管理单位由业主大会决定,因而建筑物及其附属设施的维修资金的监管单位也应根据业主大会的决定确定。故业主申请查阅建筑物及附属设施的维修资金的筹集、使用情况的义务主体亦应为业主委员会。判令诸暨市某某华府第一届业主委员会应在判决生效之日起十日内提供建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况、业委会成立的决议和会议记录、选聘新的物业服务企业的决议及会议记录业主大会或者业主委员会的决定及会议记录资料供赵某某、阮某某查阅。


05

物业服务企业保障业主知情权的操作建议

1.严格按照《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《北京市物业管理条例》的规定进行相关内容的公示,并且保留公示的记录。

2.对于不属于法律法规明确列明的公示以及披露内容,当业主要求查阅或者披露时一定要审慎处理,业主知情权的行使应当限于与业主共有相关的又涉及业主个人权利的情况,如某业主要求查看监控录像的,则其应当说明与其自身利益相关的合理事由,如出现被盗或侵权情形等,物业服务企业应当酌情予以配合查询和披露,如无合理理由即要求查询监控,考虑到其他业主隐私保护,则不能随意配合其查看要求。再如比较常见的业主由于邻里纠纷等向物业公司查询某户业主的个人姓名甚至身份证号,物业服务企业通常不能予以提供。

3.如确系较难予以判断的知情要求,为避免物业服务企业侵害其他业主个人信息、隐私的泄露,物业服务企业对此处理应当更为审慎,可建议相关业主向业委会、街道甚至通过报警提出披露要求,如相关部门认为物业服务应当或者可以披露的,再予以披露。


作者:唐泽