根据相关法律规定进行梳理,笔者总结业主知情权的范围可概括如下:
(一)物业服务合同的履行情况
具体包括物业服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及物业服务过程中维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况。
法律法规依据:
《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定:“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”
(二)物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况
由于物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况通常也是由物业服务企业掌握并且也是物业服务的一部分,因此业主知情权在这(一)(二)两个范围中存在重叠,具体包括建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况等。
法律法规依据:
《中华人民共和国民法典》第二百八十一条规定:“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。”
《物业管理条例》第六条规定:“业主在物业管理活动中,享有下列权利:……(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;……”
《北京市物业管理条例》第二十七条规定:“业主在物业管理活动中,享有下列权利:……(九)对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权;……”
(三)小区治理情况
具体包括管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会、业主委员会、物业管理委员会的决定及会议记录等。
法律法规依据:
《北京市物业管理条例》第二十三条规定:“建设单位在销售物业前,应当制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,并在销售场所显著位置公示。……”
《北京市物业管理条例》第三十五条规定:“召开业主大会会议的,业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主,将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公示,并报物业所在地的居民委员会、村民委员会。”
《北京市物业管理条例》第三十七条规定:“业主大会会议依法作出的决定,对本物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会会议的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置公示。”
《北京市物业管理条例》第四十二条规定:“业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任,并在推选完成之日起三日内,在物业管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。”
《北京市物业管理条例》第四十四条规定:“业主委员会应当执行业主大会的决定,接受业主大会和业主的监督,并履行下列职责:(八)定期向业主通报工作情况,每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业费、停车费情况;……”
汇总上述知情权内容,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定:“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料。”该规定
(四)其他应当向业主公开的情况和资料
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定:“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料。”
为了避免解释的随意性,对“兜底条款”解释时应以法律明确列举情形作为参照,与明确列举的各项具有相似的性质或有相当的重要性的内容,才可被解释到“其他”这一用语的内涵之中。是否适用该规定纳入向业主公开的范围,在发生争议时由裁判者根据以上原则予以裁定。