《城市房地产管理法》（2019修订）

第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020修订）

第十九条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

《公司法》

第七十一条 有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。

股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。

经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。

公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。

《刑法》

第二百二十八条

【非法转让、倒卖土地使用权罪】 

以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。

最高法(2019)民终128号

《项目转让框架协议》的目的在于能够通过受让持有东泰公司股权，获取该公司开发涉案土地的投资收益。《项目转让框架协议》系双方当事人真实意思表示，该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，自成立即生效。

以转让股权的方式获取建设用地使用权投资收益的股权合同不违反法律、行政法规的强制性规定，自成立即生效。

最高法（2016）民终字第222号

该《公司股权转让合同书》存在以股权转让为名收购公司土地的性质，且周盈岐因此合同的签订及履行而被另案刑事裁定认定【（2015）营刑二终字第00219号刑事裁定书】构成非法倒卖土地使用权罪。

但本院认为，无论是否构成刑事犯罪，该合同效力亦不必然归于无效。沙建武欲通过控制恒岐公司的方式开发使用涉案土地，此行为属于商事交易中投资者对目标公司的投资行为，是基于股权转让而就相应的权利义务以及履行的方法进行的约定。

它既不改变目标公司本身亦未变动涉案土地使用权之主体，故不应纳入土地管理法律法规的审查范畴，而应依据《公司法》中有关股权转让的规定对该协议进行审查。本院认为，在无效力性强制性规范对上述条款中的合同义务予以禁止的前提下，上述有关条款合法有效。

无论股权转让当事人是否构成刑事犯罪，该合同效力不必然归于无效；

以股权转让方式转让建设用地使用权控制权的行为不改变目标公司本身亦未变动涉案土地使用权之主体，不应纳入土地管理法律法规的审查范畴。

最高法（2015）民再字第2号

《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效，重点在于规制被掩盖的违法行为，而当事人通过民事行为实现另一后果本身，并不构成该项规定中的“非法目的”，对于上述行为的法律后果，应就各方当事人所表现出来的真实意思表示及相应客观行为作出认定。

盈科集团公司依据《股权转让协议》受让涉案股权、行使股东权利，并控制工贸公司将土地使用权申请挂牌出让等行为，与工贸公司在原股东的控制下与盈科房地产公司签订、履行《房地产转让协议》以转让土地使用权的行为并无不同，也不违反法律规定，本案中也没有证据显示在此过程中存在其他违法情形足以导致合同无效。

通过股权转让的方式实现转让建设用地使用权控制权不构成“以合法形式掩盖非法目的”，合同有效。

最高法(2014)民二终字第264号

第一，本案股权转让协议及补充协议的内容和形式并不违反法律法规的强制性规定。

第二，瑞尚公司主张本案所涉合同系名为股权转让实为土地使用权转让，规避法律关于土地使用权转让的禁止性规定而无效。股权转让与土地使用权转让是完全不同的法律制度。股权与建设用地使用权是完全不同的权利，股权转让与建设用地使用权转让的法律依据不同，两者不可混淆。当公司股权发生转让时，土地使用权的公司法人财产性质未发生改变。当然，公司在转让股权时，该公司的资产状况，包括建设用地使用权的价值，是决定股权转让价格的重要因素。但不等于说，公司在股权转让时只要有土地使用权，该公司股权转让的性质就变成了土地使用权转让，进而认为其行为是名为股权转让实为土地使用权转让而无效。

综上，瑞尚公司主张确认股权转让协议及补充协议无效，有事实和法律依据，本院不予支持。

股权转让与土地使用权转让是完全不同的法律制度，股权转让仅发生目标公司股东的变更而非土地使用权主体的变更，股权转让协议有效。

最高法(2014)民四终字第23号

佳隆集团以股权转让款3000万元人民币分两次受让取得中策公司100%股权，并以6000万元人民币和4000平米（或者2000万元人民币）公建房为对价取得中策公司名下土地后续独立开发运作权等相关权益，上述安排的目的是佳隆集团通过受让股权并继而对控股公司持有的土地实现商业开发，并非直接转让土地使用权。该《协议书》体现了当事人之间股权转让的真实意思，相关交易模式系房地产开发中的常见模式，不违反法律的强制性规定，不存在“以合法形式掩盖非法目的”的情形。

通过股权转让的方式实现转让建设用地使用权控制权的交易模式系房地产开发中的常见模式，不违反法律的强制性规定，不存在“以合法形式掩盖非法目的”的情形。

最高法（2012）民二终字第23号

虽然通过两次股权转让后，金长润公司和兴嘉公司向泰邦公司转让了兴荣公司100％的股权，但因金长润公司、兴嘉公司、泰邦公司均不是浅水湾项目建设用地使用权的主体，故浅水湾项目建设用地使用权并未因此发生流转，其一直处于兴荣公司名下，属于兴荣公司的资产。

泰邦公司持有兴荣公司100％的股权后，其与兴荣公司仍属两个相互独立的民事主体，不能仅以泰邦公司受让了兴荣公司100％的股权，而认定该两个股权转让行为实为建设用地使用权转让行为，进而以该行为违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款的规定，而否定该两份股权转让合同中有关转让兴荣公司100％股权的内容的法律效力。

故金长润公司和兴嘉公司提出的关于其与泰邦公司签订的两份股权转让合同中转让兴荣公司100％股权的内容无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。

股权转让后，目标项目建设用地使用权并未因此发生流转，不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款的规定，合同有效。

(2018)豫09刑终290号

无足够的资金、能力开发涉案土地，何文芝以郑州兆隆公司的名义取得涉案土地的使用权后一个多月，即转让除两宗土地使用权外没有其他资产的郑州兆隆公司的股权，且转让时土地出让金未全部缴纳，国有土地使用证未办理，工程未开工建设。综上，何文芝以转让公司股权的名义高价转让土地使用权，具有非法牟利的目的，何文芝的行为符合非法倒卖土地使用权罪的犯罪构成要件。

何文芝以牟利为目的，违反国家土地管理法规，以股权转让的方式非法倒卖国有土地使用权，行为已构成非法倒卖土地使用权罪。

以牟利为目的，违反国家土地管理法规，以股权转让的方式非法倒卖国有土地使用权，构成非法倒卖土地使用权罪。