根据本文在威科先行法律信息库的检索结果，自2018年开始，我国物业服务合同纠纷的数量稳定在每年五六十万件左右。[1]物业服务合同相关的纠纷主要集中在物业公司起诉业主支付物业费、业主或业委会起诉物业公司要求其退场、业主起诉撤销业委会关于选聘物业公司的决议或确认此类决议无效、业主或业委会起诉物业公司公布公共区域收益等方面。

分析上述纠纷产生的原因，本文认为，在业主或业委会起诉物业公司要求退场、撤销选聘决议案件中，纠纷的内容主要是物业公司退场的相关事宜；在物业公司催缴物业费的案件中，结合裁判文书中业主答辩的内容，纠纷的原因可以概括为两类，一类是业主对物业服务质量不满意因而拒绝交费；另一类是业主不认可和物业公司的合同关系因而拒绝交费。这种 “不认可”包括对于前期物业服务合同到期后形成的事实物业服务关系、物业服务合同到期后的事实服务合同关系的不认可，以及由于没有设立业委会，委托当地基层组织与物业服务公司签订的物业服务合同关系的不认可。上述争议也均有演变为要求物业公司退场的可能。

在《民法典》施行前，物业服务合同作为无名合同，可适用的法律主要为《合同法》的一般规定，《物权法》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业服务纠纷司法解释》）并参照适用国务院《物业管理条例》的规定。有关物业服务企业退出的规定，主要集中在《物业服务纠纷司法解释》第八条、第九条、第十条；《物权法》第七十六条；《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十八条、第五十八条[2]。但上述法律、司法解释及行政规章只概括性的规定了业主在行使投票权后可以对物业企业进行解聘，物业服务企业权利义务终止后对未提供服务部分的物业费应当予以退还、退场后应当进行资料移交、物业服务用房、物业区域的移交等内容。并未对业主解聘物业服务企业的条件、程序进行细化规定，对于物业服务企业的责任承担情况规定也不明确，仅就不移交资料规定了相应处罚，其他责任承担情况并未加以详细的规定

（二）现行民法典及各地相关规定

我国现行《民法典》在物业服务合同一章对于物业服务企业退出相关问题做了原则性规定，多地出台的物业管理条例或物业管理办法、物业管理实施细则等则根据《民法典》物业服务合同基本原则对物业服务企业的退出相关问题进行了细化。

以《民法典》与《北京物业管理条例》相关规定为例：

1.《民法典》关于物业服务企业退出问题相关规定

2.《北京市物业管理条例》关于物业服务企业退出的相关规定

（一）物业服务合同的终止

根据《民法典》及相关法律规定，前期物业服务合同/物业服务合同的终止方式包括法定解除、约定解除、协议解除、强制终止及到期终止几种情况。其中需要注意如下几个问题：

1.前期物业服务合同期限未届满，开发商能否终止前期物业合同

从《民法典》、北京、上海、广州、深圳等地的物业管理相关规定来看，虽然明确了业主或业委会新签订的物业服务协议生效后，前期物业合同立即终止，但对于小区未成立业委会或业主未能共同决定终止前期物业服务合同的情况下，作为前期物业服务合同签订主体的开发商建设单位能否直接解除前期物业服务合同的问题并未明确规定。那么，开发建设单位是否能终止前期物业服务合同呢？

本文认为，开发建设单位虽然作为前期物业的签订主体，其签订的前期物业合同的效力及于小区全体业主，但是基于开发建设单位是代表业主与物业服务企业签订前期物业合同的特殊性，随着物业陆续出售给业主，开发建设单位终止前期物业服务合同的权利应当受到限制。根据检索的相关判例可知，目前存在开发建设单位单方解除前期物业管理服务企业的合同的情况，但一般前提是开发建设单位开发的物业出售面积/出售套数不足一半；当出售的物业面积/套数达到一半以上时，开发建设单位则需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可解聘前期物业服务企业。

2.前期物业服务合同期限届满，但未能成立业委会重新选聘物业服务人时，前期物业服务合同如何终止

关于前期物业服务合同的期限问题，《民法典》未做出限定，不过北京、深圳等地规定，前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定，最长期限不超过二年。但现实的情况是，大部分地方的前期物业服务合同示范文本中一般约定前期物业服务期限从签订之日起至小区成立业委会成立时止。事实上，鉴于业委会成立的现实难度，无论前期物业服务合同是否约定明确2年期限，在所实际签订的物业服务合同期限届满、业委会未能成立的情况下，物业服务企业都无法主动退出，需要继续提供服务。而业主又由于无法达到共同决定解聘物业服务企业的票数，即便对物业服务企业的服务质量不满，也难以决定解聘。这就加深了物业服务企业与业主之间的矛盾。为解决这个矛盾，北京、深圳等地进行了一定探索，值得借鉴。

《北京市物业管理条例》规定，不具备成立业主大会条件或具备成立业主大会条件，但是确有困难未能成立；或业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的情况下可以组建物业管理委员会。物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会按照本条例第三十四条的规定履行职责，并组织执行业主大会的决定。未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使本条例第三十四条和第四十四条规定的业主大会和业主委员会的职责。[3]条例第三十四条第（四）项即为选聘、解聘物业服务人或者不接受事实服务。即物业管理委员会可以决定物业服务人的选聘、解聘问题。降低了业委会难以成立而给物业服务企业退出造成的难度。

《深圳经济特区物业管理条例》规定，前期物业服务合同期满，尚未成立业主大会，物业服务企业继续按照原合同提供服务的，经物业管理区域占业主总人数百分之五十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之五十以上的业主联名书面提出更换物业服务企业的，可以由街道办事处通过招投标方式选取物业服务企业提供物业服务。即，达到一定占比要求的业主提出更换物业服务企业的，可以由街道办事处通过招投标方式选取物业服务企业，也是一种解决业委会成立难的变通方式。

（二）物业服务企业的退出

根据《民法典》及相关法律规定，物业服务企业退出时，需要履行如下主要义务：退出物业服务区域、交还物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料、配合新物业服务人做好交接工作、如实告知物业的使用和管理状况，如果原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

实务当中，物业服务企业退出管理区域，涉及交接的问题情况多变且非常复杂，为敦促物业服务企业落实退出安排，不少地方对不履行退出义务的情形，规定了非常严厉的惩罚措施。如《北京市物业管理条例》第九十七条规定，物业服务人违反本条例第七十六条第一款规定的，[4]由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正；逾期不改的，对物业服务人予以通报，对拒不移交有关资料或者财物的，处一万元以上十万元以下的罚款；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。物业服务人有违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚。

此外，物业服务企业的退出问题上，如下问题还需进一步予以关注。

1.新物业公司是否有权要求原物业公司退场

《民法典》第九百四十六条规定，原物业服务人退出时，应将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人。那么在业委会或业主选定新物业公司后，该新物业公司能否向法院请求原物业公司退场呢？根据(2021)湘01民终1337号判决裁判内容，新物业公司在与业委会签订物业服务合同，按照合同约定享有对物业区域的经营管理权。因此，在业委会要求原物业公司退出物业服务，原物业公司以各种理由不退场，拒不移交物业用房及物业资料时，就已经侵犯了新物业公司的经营管理权，并造成了新物业公司无法对小区进行物业管理服务的后果，应承担侵权责任。法院据此认定新物业公司可以要求原物业公司停止侵害、退场并移交物业用房和物业管理资料。因此，新物业公司具备要求原物业公司退场的主体资格。

2.物业管理区域内的车位、车库是否需要全部移交

物业管理区域内的车位、车库是否需要全部移交，是实践中较大争议的问题。根据《物业管理条例》第三十三条的规定，一个物业管理区域应当由一个物业管理企业实施管理。一般认为物业小区内的地下车库所涉车位不论属于建设单位所有或业主所有，都属于该小区物业区划的一部分，应当由该小区物业管理企业统一实施物业管理。但司法实践中有不同判例，根据(2022)京01民终2192号判决裁判内容，因地上停车位属于业主共有，原物业公司应当将诉争小区地上停车位的管理权及车位相关的资料、设施移交给业委会。但结合法院调查的情况，部分楼栋地下停车位建设单位系案外人所有，该部分地下停车位并非属于业主共有，现案外人仍同意由原物业公司进行管理，故业委会要求原物业公司移交地下停车位的管理权及相关资料、设施，缺乏依据，法院不予支持。

3.物业服务合同未到期，如非因物业服务企业的原因，业主按照法定程序行使解除权，对物业服务企业应如何予以赔偿的问题

《民法典》第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。可见，法律赋予了物业服务合同中业主任意解除物业服务合同的权利。与此同时也赋予了物业服务人主张损失的权利。该损失如何确定是实务中比较关注的问题。现有裁判文书披露的被法院支持的方式主要有以下几种：

第一，尊重双方对损失认定规则的相关约定。根据(2021)沪01民终15664号判决裁判内容，维茨公司与申业公司之间存在的《物业管理服务合同》约定，甲、乙双方任何一方如需单方面解除合同，需提前一个月以书面形式通知对方，但仍需向另一方支付赔偿金，赔偿金支付标准为未执行合同年限，每年赔偿一个月。前述合同约定双方任何一方如需单方解除合同则按照约定程序进行的意思表示明确，该约定并未违反法律的规定，法院予以认可。

第二，双方当事人在没有约定情况下，根据双方举证情况确定损失数额。

综上所述，本文认为，在业主与物业服务企业产生无法调和的矛盾时，有必要对物业服务企业的退出机制，包括物业服务合同提前终止、到期终止及退场交接等问题进行探讨。在定位物业服务企业的“服务”属性前提下，既要保障业主对物业服务企业的选择权，通过市场选择对物业服务企业进行优胜劣汰，确保物业服务企业能够提供优质的物业服务。同时也要保障物业服务企业能够及时进场、有序退场，有效行使“管理权”并获取质价相符的收益，维护物业服务企业的合法权益。