《民法典》于2021年1月1日起正式施行。这是新中国第一部由全国人民代表大会表决通过的以“典”命名的法律，其重要性以及跨时代的意义不言而喻，标志着我国法治进入了一个新的时代。
在《民法典》物权编中关于“居住权”的规定引起了法学理论界和实务界强烈的关注和争鸣。居住权的规则理论是非常有深度的，可以涵括的权利主体是极其广泛的。本文主要讨论居住权的定义与法律适用、《民法典》中居住权制度对房地产企业的影响、对《民法典》中居住权制度在房地产领域的展望，拙笔微言，以期方正指正。
一、居住权的定义与法律适用
通说认为，居住权是指非所有人占有、使用他人房屋及其附属设施之权利。早在2007年《物权法》出台时，就对“居住权”的规定进行了热烈的讨论，引起了极大的争议，甚至在当时的《物权法（草案）》中写入了关于居住权的内容，但各方权衡之下，在2007年《物权法》最终稿中，我们并没有看到有关居住权立法的相关条文。
在我国财产权利的保护日益完善、以及公民对居住权的法律规定的需求日益递增的情况下，我国立法界紧紧地把握社会的脉搏和运用民法的精神，对居住权的规定进行了制度和规则的设计，如《民法典》物权编第366条-371条中所规定：
第366条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
第367条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住的期限；（五）解决争议的方法。
第368条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
第369条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
第370条：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
第371条：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
从以上条款可以看出，我国居住权的性质是用益物权，属于他物权；可通过合同设立，原则上须无偿设立且不可出租（但当事人另有约定的除外）；居住权不可转让和继承；采用登记生效主义，居住权消灭的也须及时注销登记。以上特点继受了大陆法系国家关于居住权鲜明的人身性、伦理性、限制性、保障性的功能，并结合中国当下的国情和社会法治情况进行规则适用和制度设计，在我国台湾地区、日本国都尚未有成熟的居住权规则的大背景下，实为一大创举。
二、《民法典》中居住权制度对房地产企业的影响
1.居住权的设立可能影响房地产企业的市场交易盈利
《民法典》中设立居住权，采用登记生效主义，即居住权的设立，一般情况下（遗嘱设立居住权是否需要登记、如何登记仍须法律的细化规定），需要满足“合同+有权处分+登记”才可以作为生效的条件。对于房地产企业来讲，当进行房地产交易时，房地产企业通常会关注该房产是否有抵押、查封等情形，从而决定对该房地产的增值或减值。当居住权设立后，不仅需要关注房屋是否抵押、查封等情形，亦需要关注是否具有居住权的设立情形，因为居住权属于物权，具有对抗一切其他权利的绝对权属性。也就是说，当某套房产设立了居住权，即使我们买到了该房屋的所有权，其所有权亦不可对抗在先的居住权。如此，若房屋本身先已设立居住权，房地产企业容易造成达不成交易目的或者交易并不能充分盈利的情况，故对于房地产企业对外开展业务来讲，需要对此进行严格审查，以保证房地产企业的利益实现。
2.《民法典》居住权的规定可能催生新的行业和业务机会
根据《民法典》的规定，虽然原则上居住权是无偿设立，且不能转让和继承；但是也有例外，居住权亦可以出租方式有偿设立。这对于房地产企业来说，可以说是全新的行业和业务机会，房地产企业可以与自然人某甲签订有偿居住权合同，约定居住权合同的当事人的姓名或者名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期限；费用支付方式，解决争议的方法等，且房地产企业与某甲在《居住权合同》中约定，该居住权可以对外出租。
如此，房地产企业即可将自己享有的某甲的居住权的房屋向外出租，进行营利，对于房地产企业来说，增加了新的营收渠道；对于某甲来说，同样让自己的房屋在市场循环中创造价值；对于第三方租客来说，不仅是可以从房地产企业购买房屋的所有权来获得房屋居住使用的权利，还可以从房地产企业承租已设立居住权的房屋。按照市场规律，这种承租设立居住权的房屋的方式付出的代价较小，但依然获取的对房屋居住、使用的权利，能够兼顾各方利益。
三、对《民法典》中居住权制度在房地产领域的展望
1.居住权市场化更有利于满足市场的需要
当前我国居住权纠纷的司法状况大致反映了居住权的实际适用领域。但是，由于我国居住权的规定严格限制了居住权的适用范围，故本部分内容以域外法的经验为借鉴经验，从我国国情出发，对《民法典》中居住权制度在房地产领域的适用进行展望。笔者认为，未来的居住权制度可适用于以下几个方面：
（1）时权式酒店的居住权
时权式酒店亦称分时度假(Timeshare, Holiday Ownership, Vacation Ownership)酒店，作为一种将酒店服务业、旅游业、房地产业融于一体的商业运作模式，意指在多年中固定的期间(如两周或一月)拥有对酒店内某住房单位的一种权利，从而与他人分享一栋房屋或者其中的一部分。法律上对于时权式酒店的定性并无统一标准，我国国内实务中一般将其定性为租赁用房。
近年来，分时度假酒店式产权在我国也逐渐兴起。一部分老年人通过购买酒店一定时期住宿及使用相关娱乐设施的权利，既解决了“候鸟式”养老的需要，又减少了投入，避免了房屋空置问题。从成本角度来说，仅需投入部分资金，在房屋上设立居住权的模式显然更为经济，也更具吸引力。在此情况下，事实上是老年人在酒店上成就了一个居住权，但在法律没有规定居住权的情况下，前述情况只能通过债法加以调整，老年人对房屋不享有任何支配权，也不享有对抗第三人的效力，这显然不利于保护投资者的权益。
而在采用时权式酒店的居住权模式中，消费者无需为了度假的目的而购地建房，通过等价有偿交易即可获得度假酒店一段时间内的居住权。与此同时，消费者除了获得物权的法律保护，还会基于“消费者”的法律地位取得特别保护，如合同期限延长可能性、价格优惠待遇、知情权和撤回权等。我国北方人赴南方过冬的现象较为常见，而若能采取时权式酒店的居住权模式，则既可降低购买房屋所有权的较高成本，又可避免临时租房的无规划性。
（2）酒店式公寓与长租公寓中的居住权问题
酒店式公寓(Service Apartment)指提供酒店式服务和管理的公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。在国内，它最早出现于深圳，然后逐步拓展至北京、上海、广州等地市场。当前部分城镇居民无力购买商品房转而购买酒店式公寓，但由于我国始终未认可酒店式公寓具有类似于住房的转让合法性，登记机关对酒店式公寓不予办理产权过户登记手续，故购买者最终无法享有真正的房屋所有权。若赋予购买者可登记的居住权且该居住权可以转让、继承或将标的物出租，则可避免买卖合同债权的保障力太弱之缺憾，又可平衡当事人之间的合法权益。
2.居住权为以房养老提供理论基础，解决我国老龄化养老与住房的问题，促进养老行业和房地产企业的共同发展
我国老龄化现象越发严重，根据国家统计局的数据显示，我国老年人口数量和占比正处于高位且不断增长之中。人口绝对数和占比均逐年上升。老年人口数量占比巨大的“银发社会”已经形成，“银发社会”存在着许多新的问题。
第一，银发社会产生了巨大的养老危机，养老危机是房地产企业在变局时代的时机。就老年人自身而言，老年人身体机能衰减，工作技能退化，身体力行获取生活费用已不现实。就家庭养老而言，我国长期实施计划生育，代际人口不断减少，“1-2-4-8的家庭结构”比比皆是，一对成年夫妻需要赡养和抚育的人员数量庞大，负担沉重，家庭养老已经不堪重负。就国家和社会而言，尽管近年来我国经济迅速发展，总体上实现了小康社会，但“我国仍处于并将长期处于社会主义初级阶段的基本国情没有变，我国是世界上最大发展中国家的国际地位没有变”。若以60岁为老年年龄标准，超过2亿的庞大老年人口数量，国家即便只负担最基本的养老费用，亦是天文数字。
在养老资金入不敷出的情况下，发挥老年人自身力量筹措补充养老资金，是解决养老困境的唯一出路。在缺乏工作能力的情况下，老年人若想在不给家庭增添负担的情况下实现有品质的生活，盘活自身资产是其中较为重要和可行的选择方案。目前我国住房自有化率很高，据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《中国家庭金融调查报告》显示，2013年我国总体和城镇居民住房自有率分别为90.8%和87%，远超发达国家。该中心2017年的调查还显示，72.3%以上的调查对象拥有一套或一套以上房产。在老年人之中，“现金穷人”“房子富人”的情况十分突出。就此而言，针对房屋的高价值性、弱流通性而设计相关法律制度，以促进房屋流通、实现有效融资为目的，又不降低老年人居住水平的“以房养老”方式无疑具有现实必要性。所谓“以房养老”，即老年人将房屋以较低价格出售，但保留居住权至去世，一方面可以实现以房融资，筹措养老资金，另一方面又不丧失对于房屋的占有和使用。在“以房养老”的情况下，房屋所有权与使用权分离，所有人虽享有房屋的所有权，但不能现实地占有房屋，仅保留最终的处分权。居住权人现实地占有房屋，无论房屋转让到谁的名下，均不影响其权利。居住权的制度设计，既能实现老年人作为房屋所有人以房融资的目的，又不至于使其居无定所，对处于资金困境中的老年人来说，显然是一种不错的选择。
第二，“银发社会”滋生了时段式“以房养老”的新需要，从而促进房地产企业业务的多元化，不仅为养老事业做出贡献，更能够有利于房地产企业自身的发展。我国幅员辽阔，跨度极大，南方夏日炎热而北方冬天寒冷，且东潮西旱。老年人对于气候的适应水平下降，但无需“朝九晚五”地工作，在时间上比较自由，这就为跨地域躲避恶劣气候提供了条件。在部分较为富裕的老年人群中，为躲避恶劣气候而产生的候鸟式养老已经兴起并不断扩大。近年来，每逢冬天，为躲避寒冷天气，数量众多的北方地区老年人汇聚于海南、广东、广西、云南等南方温暖地区，在三亚、海口、北海、昆明等地聚集；到了夏天，也有数量不菲的南方老人进入东北、内蒙等凉爽之地颐养天年。
在这种“候鸟式”养老中，受制于我国的房地产政策，相当多的老年人采取了买房居住的形式。购买住房获得单独所有权却仅用于个人异地养老这一目的，投资成本明显过高。在资金本就有限的情况下，动辄百万的投入明显限制了老年人的财务自由，也将经济能力不够的大多数老人排除在外，多达半年以上的闲置期还造成资产的浪费。近年来，由于城市房价高企，许多城市纷纷出台限购政策，关闭外来购房者购买房产之门。在此情况下，老年人养老需求受到很大抑制。
第三，家庭养老困境衍生了老年人“以房养老”的现实需求，也迫切需要房地产企业提供新的房屋利用方式和新机制。如前所述，我国家庭养老负担十分沉重，虽然法律规定了近亲属的赡养义务，但在沉重的养老压力下，各种疏于甚至逃避赡养的行为难以避免。在我国的现实社会生活中，就城市而言，习惯上子女买房时父母往往拿出毕生积蓄出资或垫资购买；就农村而言，父母经常倾其所有为子女建造住房，但产权大多只登记在子女的名下，当父母的房屋老旧失修想与子女一起居住之时，却往往由于家庭内部的复杂关系而不容易实现，部分老人甚至流离失所。将房产给子女的意愿与自身居住利益保障不能兼顾产生的矛盾比比皆是。
据媒体报道，近年来因老年人住房权益而引发的矛盾频发，一些地方居住权纠纷占纠纷处理和上访投诉的一半以上。如果能“在物权保护上确立起居住权制度，允许老年人在自己所有的房屋上设定物权性居住权，同时以相对较低的价格将房子出卖给自己的子女或他人，事先实现房屋的变现，既可解决老年人的生活保障问题，让老年人老有所居，还可减轻子女的养老压力”，前述纠纷就能有效避免。比如，在美国，由于有一种涉及居住权的终身地产权制度，有经验的律师通常会建议老人起草一份转让房屋所有权给其子女但保留终身居住权的契约，保障老人有房可住。
巨大的以房养老需求充分证明居住权制度在我国具有十分重要的现实意义。权利本身是中性的，简单脱离客观环境的价值判断毫无实益。家庭内部特定人员居住利益保障这一创设居住权的最初动因确已淡化，但“以房养老”这一新时代的迫切需求充分证明，居住权不仅没有过时，反而将焕发出前所未有的生机和活力。关于居住权是一项过时制度的断言，颠倒了居住权本体与创设居住权之初衷，且以静态的思维看待发展中的事物，明显不合适。而且“以房养老”的模式能够盘活房地产企业的资金，设立居住权也能够保证房地产企业的良性健康的发展，不仅为银发老人解决个人问题，更是解决了因为银发老人的群体产生的社会问题，对于房地产企业来说，这种“以房养老”的模式是互利共赢、多方面受益的事业，居住权为“以房养老”提供理论基础，解决我国老龄化养老与住房的问题，促进养老行业和房地产企业的共同发展。