对于构筑物的界定以及功能价值，实践中的一些权威说法，或许并不准确。由此带来作为融资租赁标的物的一些困扰，并因此而带来监管合规以及司法裁判的误区。本文尝试对此做一个解读，不当之处，还请予以指正。

一、构筑物的界定

构筑物属于固定资产中的不动产。2011年1月10日发布的《中华人民共和国国家标准》GB/T 14885-2010代替 GB/T 14885-1994中《固定资产分类与代码》对于固定资产（fixed assets）进行了定义：使用期限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并且在使用过程中基本保持原有物质形态的资产。

在表三中，对构筑物进行了分类（见后附列表）。

上述分类，是国家标准下对构筑物科学合理的分类。《民法典》第344条、第352条、第356条、第357条等条款均涉及“构筑物”，但并未对“构筑物”的具体定义作出明确。最高院民法典贯彻实施领导小组主编于2020年7月出版的《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（下）》一书中，对构筑物作出了界定：“构筑物，是指不具有居住或者生产经营功能的人工建造物，如道路、桥梁、隧道、水池、水塔、纪念碑等。”

此外，《民用建筑设计术语标准》（GB/T 50504—2009）第2.1.5条也对构筑物作出了界定：

“构筑物是指为某种使用目的而建造的、人们一般不直接在其内部进行生产和生活活动的工程实体或附属建筑设施。”

上述两个定义中将构筑物定义为“不具有生产经营功能”、“不直接在其内部进行生产活动”，与构筑物的国家标准所界定的构筑物的功能价值存在着差异。构筑物的用途太广泛了，包括池、罐，如水生动物饲养池；槽，如科研用槽；塔，如广播电视用塔；烟囱；井，如矿井、科研用井；坑，如机车检查坑；台、站，如旅客站台、料台、加油站；码头，如栈桥式码头；道路，如高速公路、条路正线、飞机停机坪；沟，如渠沟、盐场落卤沟；洞，如防空洞、水工涵洞；廊，如通廊；桥梁、架，如市内立交桥、吊车栈桥；坝、堰及水道，如水库、堤坝；闸，如进水闸、分洪闸；水利管道，如引水管道倒吸虹；市政管道；库，如飞机库、船坞；仓，如立筒仓、浅圆仓；场，如停车场、露天体育场；斗，如料斗；罩棚等。这些构筑物，都具有各种各样的生产经营功能。

二、构筑物作为融资租赁标的物的条件

网传《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》（银保监发〔2021〕15号）指出，租赁业务已进入“控增量、压存量，监管趋严、转型自救”的道路。

2022年2月，市场传出银保监会发给各地的通知文件（12号文），指出部分金融租赁公司偏离融物本源，忽视租赁物合规管理和风险缓释作用，存在以融物为名开展“类信贷”业务、虚构租赁物、租赁物低值高卖、涉嫌新增地方政府隐性债务等问题。对于金融租赁的合规经营，将开展2022年合规性专项现场检查。1）严肃查处新增地方政府隐性债务、违规参与置换隐性债务、虚构租赁物、租赁物低值高买等违法违规行为。2）着力整治金融租赁公司以融物为名违规开展业务，防止租赁业务异化为“类信贷”工具。

在上述监管精神的引导下，构筑物作为融资租赁标的物，出现了一些分歧理解。

我们理解，对于构筑物设限的目的是限制“类信贷”业务，避免行业脱实向虚，避免城投平台债务高企。但并没有任何文件禁止构筑物作为租赁物。只要租赁物符合监管标准，那么就是适宜的融资租赁的标的物。

那么，如何认定租赁物（包括构筑物）符合监管标准、符合司法认定呢？应该考虑如下正面相关的要素以及避免政策的负面评价因素。

（一）正面相关要素

1. 融资租赁物限定在固定资产的范围。关于固定资产的解释，在《企业会计准则第4号——固定资产》第三条中有明确规定，固定资产是指同时具有下列特征的有形资产：

一般而言，固定资产可以特定化，具有独立性因此具有可返还性。

2. 虽然金租公司不适用银保监会于2020年发布的《融资租赁公司监督管理暂行办法》的规定，但是，对于金租公司租赁物的监管要求，至少不低于融资租赁公司。根据《融资租赁公司监督管理暂行办法》第七条的规定，可以将银保监会对融资租赁物在监管层面的合规要求提炼为以下四要件：

3.租赁物（构筑物）所有权应办理权属登记或转移交付手续

根据一般的司法判断规则：如租赁物所有权未从出卖人处转移至出租人，则应认定该类融资租赁合同没有融物属性，系以融资租赁之名行借贷之实，应属借款合同。因此，在交易过程中，需规范业务流程，完成租赁物所有权转移或交付手续。具体而言：

对于不属于需要变更权属登记的财产类别或者没有产权证明的租赁物，应当采取有效措施保障对租赁物的合法权益，不宜以未办理过户登记为由认定“租赁物所有权未转移”。比如保存好对己有利的交付文件，如租赁物接收单、租赁物验收单等文件由承租人盖章确认，控制交付过程并拍照留档。

按照国家法律法规规定租赁物的权属应当登记的，融资租赁公司须依法办理相关登记手续。但一些特殊的情形，可以考虑不办理权属变更登记，如物流车辆作为融资租赁的租赁物时，承租人具有《道路运输经营许可证》，具备道路普通货物运输、货物专用运输等经营资质。但融资租赁公司不具备该经营资质，为了承租人的正常运营，方便处理交通事故、年检等事务的考虑，而未办理车辆过户登记。

构筑物作为不动产，适用民法典关于不动产物权的设立、变动应当进行过户登记的基本原则。《不动产登记暂行条例》（2019修正）第5条将构筑物所有权纳入不动产权利登记的范围，《不动产登记暂行条例实施细则》（2019修正）第2条则明确规定构筑物登记的权利主体应与土地使用权人保持一致。

但在现实操作中，高速公路、道路、飞机跑道、桥梁、隧道、地铁（不含闸机等动产）、铁路站台、码头、大坝、涵洞、水塔、水池、水利管道、排水管道、引水管道、市政管道等许多构筑物未在《不动产登记暂行条例》或其他全国层面适用的不动产登记相关文件中出现，致使出租人参与此类构筑物作为租赁物的融资租赁交易时，面临无法参照房屋办理过户登记问题，进而面临融资租赁关系是否依法设立的挑战。

实务中，为解决上述问题，针对不同的构筑物，应该尽力取得相应行业主管部门的登记文件，比如就水库大坝登记事项，依据《水库大坝注册登记办法》（水管〔1995〕290号）取得有关构筑物的登记文件，再比如2018年广东省惠东县《海域类不动产登记工作方案》明确了海域使用权及建（构）筑物所有权首次登记、变更登记和转移登记的办理流程和申请材料。因此，就构筑物权属登记问题，应该查询地方政府或相关部门发布的关于特定构筑物登记的文件，落实了构筑物的过户登记问题。

出租人为表明其对构筑物权属过户的善意，在没有主管部门办理权属登记或权属登记办理不能的情形下，就构筑物的过户登记相关事宜，向公证处申请办理相关公证，以公证的方式显示其善意以及注意。

（二）避免相关政策的负面评价

1.银保监发〔2021〕15号使金融租赁公司与地方政府融资平台类企业开展融资租赁交易本身受到限制。此种情形下，出租人与该平台企业以构筑物作为租赁物开展业务，应该格外慎重。

2.《关于进一步促进中央企业所属融资租赁公司健康发展和加强风险防范的通知》（国资发资本规〔2021〕42号）明确规定：“规范租赁物管理，租赁物应当依法合规、真实存在，不得虚构，不得接受已设置抵押、权属存在争议、已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物，严格限制以不能变现的财产作为租赁物，不得对租赁物低值高买，融资租赁公司应当重视租赁物的风险缓释作用。”构筑物单独进行变现的经济价值可能较低，以构筑物作为租赁物开展的融资租赁交易，可能因无法满足“单独变现要求”，导致央企类金融租赁公司以该等租赁物开展融资租赁交易可能面临一定的合规性风险。

3.《中国银监会关于提升银行业服务实体经济质效的指导意见》（银监发〔2017〕4号）、《融资租赁公司监督管理暂行办法》（银保监发〔2020〕22号）第4条、《最高人民法院关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》（法发〔2022〕2号）都涉及鼓励融资租赁公司服务实体企业的内容。以构筑物作为租赁物开展的融资租赁交易，要审慎评估构筑物的功能属性，是否有利于极推动产业转型升级和支持振兴实体经济，是否有利于围绕《中国制造2025》重点任务提高金融服务水平，是否有利于支持关键共性技术研发和科技成果转化应用，是否有利于支持高端装备领域突破发展和扩大应用。

在司法实践领域，部分人民法院认为出租人、承租人以构筑物作为租赁物开展的融资租赁交易不能构成融资租赁法律关系，该种认定是否属于事实认定客观、法律适用准确，应根据上述关于构筑物作为租赁标的物的判断标准进行具体、个案评判。

三、构筑物的处分原则及其局限

1.一并处分原则

构筑物可以区分于土地使用权，并可单独设立物权。《民法典》第356条、第357条确立了构筑物与建设用地使用权应一并处分的基本原则。在发生不能一并处分的情形时，如果当事人在建设用地使用权转让等处分时，无法就地上房屋等一并处分达成一致，或者双方在合同中没有就地上房屋等不动产的处分作出约定的，一方请求地上房屋等不动产一并处分的，应予支持。反之亦然。

根据一并处分规则，在融资租赁交易中，如果承租人将构筑物的所有权单独转让予出租人，又将构筑物对应的土地使用权抵押予第三人的，则基于土地使用权与构筑物应实行归属一体和一并处分的规则，不排除法院在审理纠纷时，作出不予确认出租人对租赁物享有所有权的判决。

2.构筑物处分的局限性

构筑物用途的特定性，使其建造成本与变现或处置的实际价值之间，具有很大的差异，其地域性、行业性、受众性的限制，使其担保价值具有很大的不确定性，需要依赖于承租人或担保人的履约能力。因此，对于构筑物作为租赁物的交易，需要格外考察承租人的经营能力和管理水平。

四、构筑物未办理权属过户登记，面临的合规风险和法律风险

在现在强监管下，以及司法监管化趋势越来越烈的情形下，由于种种原因，在融资租赁交易中，未办理权属过户登记或所有权属不明确的构筑物，面临着融资租赁关系是否有效设立的法律风险。而且，这种合规先行、司法断后的做法，是砸实了监管的落地，还是激励了承租人违约（承租人之所以挑战融资租赁合同的效力，在于如果认定为名为融资租赁实为借贷，则有不再支付租赁服务费或不支持保证金的可能），在实践中，众说纷纭，价值判断各异。

一些法院因为未办理构筑物的过户登记手续，而认定融资租赁合同无效的做法，殊值讨论。

而另外一些法院虽然认定融资租赁合同清单中“烟囱、输料廓、引桥及空压机房、循环水泵房及戏水池、渣库、厂区围墙、厂区道路”等固定资产，均未登记在土地使用权和房屋所有权证中；而用于抵押担保的土地使用权和房屋，与用于融资租赁的标的物无论其资产范围还是名称均不相同，且用于融资租赁交易的固定资产并没有登记于已办理抵押登记的不动产资产范围内，故不存在用于融资租赁的标的物与用于抵押的标的物系同一物的情形。但是，在法律适用上，却认为上述租赁标的物是所有人投资兴建及购买，评估报告已证实其资产价格，故具有相应的金钱价值；同时其处于承租人不动产范围内，亦为承租人的生产经营活动所具体使用，具有相应的使用价值，可以作为融资租赁合同标的物，进而认定该等固定资产，在法律及司法解释未对融资租赁合同的租赁标的物作出明确具体禁止性规定的情况下，各方当事人自愿将具有使用价值和金钱价值的固定资产作为租赁物进行融资租赁交易，并未违反法律禁止性规定，因此案涉租赁标的物可以成为融资租赁合同的标的物，其对合同性质和效力不产生否定性影响。

随着监管理念的进步，司法与监管的良性互动，而不单单是司法监管化的单向发展，相信对于构筑物作为融资租赁标的物的合规审查与司法检视，会越来越有利于行业的诚信与健康发展。

附表三：

表3  1030000构筑物