近年来，受经济环境影响，越来越多的房地产开发企业出现资金短缺、资金链断裂的情况，从而导致房地产项目未能按期交房甚至烂尾。若购房人是通过按揭贷款的方式购买房屋，则除了存在开发商与购房人之间关于房屋买卖合同纠纷之外，还存在购房人与银行之间的借款合同纠纷，各方款项返还的路径较为复杂。本文将以最高人民法院的两个判决（2017）最高法民终683号案及（2019）最高法民再245号案为例，探讨在按揭购买的房屋烂尾后，购房者、贷款银行等各方已支付的款项如何返还。

一、（2017）最高法民终683号案

2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》，约定以147953124元购买越州公司开发的商业用房，2015年10月30日前交付。王忠诚首付73983124元，剩余房款按揭贷款。1.一审查明主要事实

2015年8月14日，王忠诚、王琪博、王琪宝（以下称王忠诚等三人）与建行青海分行、越州公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向建行青海分行借款7397万元。同日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签署《房地产抵押合同》，由王忠诚将其购买的商业用房提供抵押担保。

2015年8月21日，建行青海分行向越州公司支付7397万元，王忠诚按月归还银行贷款，但越州公司未能按照合同约定期限交付房屋。

王忠诚起诉请求判令解除《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》，判令越州公司返还购房首付款及利息损失、偿还已付贷款本息以及判令越州公司偿还剩余贷款本息。

2.一审裁判逻辑

《商品房预售合同》《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》解除

越州公司作为案涉房地产开发商，按约交房系其基本的合同义务。《商品房预售合同》明确约定了交房时间以及未按期交房买受人的解除权。王忠诚据此行使合同解除权，符合约定。依据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条，因商品房买卖合同解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，《个人住房（商业用房）借款合同》及《房地产抵押合同》同时解除。

越州公司向王忠诚返还首付款并赔偿损失，返还已还贷款本金及利息

《商品房预售合同》解除后，越州公司应向王忠诚返还首付房款73,983,124元，并赔偿王忠诚因此所产生的损失。王忠诚诉请房屋首付款73,983,124元的赔偿损失可从2015年8月13日最后付款之日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。

依据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条，当《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》被解除后，越州公司应向王忠诚返还《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》已还的贷款本金9,170,995.81元、利息6,095,047.89元。

越州公司向建行青海分行返还剩余贷款本金及利息

依据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条，越州公司应向建行青海分行返还《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》剩余的贷款及利息，即借款本金64,799,004.19元及利息（按合同约定的利率计算利息）。

对于判决中合同解除的问题，以及建行青海分行的贷款由谁偿还的问题，建行青海分行有异议，提起本案二审。

3.二审另查明事实

二审查明，王忠诚向一审法院提出的诉讼请求第七项“判令越州公司偿还建行青海分行借款担保合同项下剩余的贷款本息”的含义是，王忠诚所欠建行青海分行借款担保合同项下剩余的贷款本息应当由越州公司负责偿还，王忠诚本人不负有偿还责任。

《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条约定：“……贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。……”

4.二审裁判逻辑

 《商品房预售合同》《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》应予解除

依据《商品房买卖合同司法解释》第二十四条，在《商品房预售合同》解除的情况下，王忠诚从建行青海分行借款支付购房款的目的已经无法实现，王忠诚请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的应予支持，因《房地产抵押合同》是该合同的从合同，故《房地产抵押合同》也应当解除。

越州公司不能返还建行青海分行剩余贷款本息时，王忠诚的还款责任不应被免除

根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，越州公司应将剩余的贷款本息返还建行青海分行。不过，就该条款的本义来说，并没有免除购房者的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王忠诚的还款责任错误。

鉴于建行青海分行在一审中的诉讼地位是被告，其没有对王忠诚提出诉讼请求，根据民事诉讼不告不理原则，王忠诚应当怎样承担责任，二审法院不予审理。

二、（2019）最高法民再245号案

由于最高院的（2017）最高法民终683号判决论述部分确认了王忠诚具有还款责任，但判决结果又不予审理王忠诚的还款责任，建行青海分行便对王忠诚另行向西宁市中级人民法院提起诉讼，要求王忠诚等三人与越州公司共同向其偿还借款本金及资金占用损失。

1.一审裁判逻辑

王忠诚等三人应承担贷款的还款责任

最高人民法院（2017）最高法民终683号民事判决书中已经对王忠诚等三人的还款责任予以了明确，商品房出卖人越州公司在《商品房预售合同》《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》解除后，越州公司就应该向贷款人建行青海分行返还剩余贷款的本息。但是，越州公司向建行青海分行返还贷款本息的义务并不能免除借款人王忠诚等三人的还款义务。

王忠诚等三人的还款责任是补充偿还责任，其承担责任的前提是建行青海分行在穷尽对越州公司的救济方式仍不能受偿

首先《商品房预售合同》《个人住房（商业用房）借款合同》《房地产抵押合同》的解除不能归责于被告；其次本案诉争的贷款已经由建行青海分行汇入越州公司账户，越州公司继续占有该贷款无法律与合同依据，理应将贷款本息如数返还给建行青海分行；再次根据最高人民法院生效判决，明确认定抵押物属于在建工程，没有办理产权证，实际上的抵押人是越州公司，建行青海分行应当选择先行申请强制执行越州公司财产；第四建行青海分行应根据最高人民法院（2017）最高法民终683号生效民事判决书执行情况、未偿还部分具体损失，再选择是否向借款人王忠诚等三人主张承担补充还款责任；最后建行青海分行回避越州公司的还款责任，回避抵押物处置变现，回避申请强制执行越州公司，直接向借款人王忠诚等三人主张与越州公司共同承担剩余全部借款本息，不能排除建行青海分行与越州公司恶意串通的可能。王忠诚等三被告承担责任的前提是建行青海分行在穷尽对越州公司的救济方式仍不能受偿，但建行青海分行怠于向越州公司行使权利，故其在本案中的主张不予支持。

西宁市中级人民法院的一审判决驳回了建行青海分行的诉讼请求，建行青海分行不服一审判决，提起上诉。

2.二审裁判逻辑

王忠诚等三人应承担贷款的还款责任，该等还款责任不是补充还款责任

从最高人民法院（2017）最高法民终683号判决对《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的引用来看，作为商品房出卖人的越州公司将其受到王忠诚购房贷款本息返还给建行青海分行，从法律关系上说是购房者王忠诚委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息，越州公司所还款项就是购房人王忠诚的还款，故王忠诚作为借款合同主债务人的还款责任并未免除。由于案涉《借款合同》被生效判决解除后，越州公司并未依照生效判决向建行青海分行返还王忠诚的贷款本息，王忠诚等三人对建行青海分行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除。王忠诚作为越州公司债权请求权人及贷款本息返还的委托人，并未依据生效判决积极主张权利，其怠于行使权力的行为，造成建行青海分行债权受损。建行青海分行权衡利益，根据合同相对性原理，主张王忠诚等三人承担偿还贷款本息，并不违反法律规定,也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定，本院予以支持。一审认定王忠诚等三人承担补充还款责任错误。

青海省高级人民法院二审判决撤销一审判决，改判王忠诚等三人偿还建行青海分行借款本金及资金占用损失。王忠诚等三人不服二审判决结果，提起再审。

3.再审裁判逻辑

王忠诚等三人不承担贷款的还款责任

第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》解除。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定，应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行，王忠诚等三人不负有返还义务。

第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条系建行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行青海分行拟定该条内容，意味着要求王忠诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，根据《合同法》第四十条之规定，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。

第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王忠诚等三人支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行青海分行将王忠诚等三人所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王忠诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

最高人民法院再审判决撤销了二审判决，维持一审判决结果。

 三、相关法律与司法解释

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条（2020年修订后为第二十条）  因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条（2020年修订后为第二十一条）  以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。