福建高院二审认为：本案中，双方对1190万元系已付购房款无异议。因根据《房产转让框架协议》约定，中控公司需支付第二期购房款13000万元后定金才能自动转为购房款，且因其未支付该款在双方此后签订的《备忘录》中进一步确认3000万元定金性质不变。中控公司上诉主张其已付购房款4190万元的主张不成立。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条规定“当事人一方不完全履行合同的，应按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”据此，中控公司所承担的定金责任为3000万元×[(33120.4785万元-1190万元)÷33120.4785万元]=2892万元，大德公司应返还定金余款108万元。与前述支付购房款利息同理，对于该定金余款，大德公司应从《房产转让框架协议》解除的次日即2017年3月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率向中控公司计付利息。
最高院再审则认为：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。”上述司法解释系对定金罚则具体适用的规定，第一款规定当事人一方因违约致使合同目的不能实现，直接适用定金罚则；第二款是指当事人一方不完全履行合同，并不构成根本违约，应当按照未履行部分所占合同内容的比例，适用定金罚则。上述两款规定的适用主要区分在于合同目的能否实现，当一方根本违约时，致使合同目的不能实现，应当直接适用定金罚则。从第二款规定的立法本意来看，若在合同标的能够区分比例的情形中也完全适用定金罚则，就可能会导致合同双方权益的失衡而有失公允，由此规定在当事人一方部分履行的情况下按未履行部分所占比例进行适用。因此，当事人一方不完全履行合同是指合同实际已经部分履行，该履行应是指合同部分内容已经完成，其前提应当是合同标的能够区分，不完全履行一方后续违约行为并不能导致整个合同目的不能实现，不构成根本违约，此时部分合同内容已经履行，可依比例适用定金罚则。
本案中，中控公司与大德公司签订《房产转让框架协议》，约定中控公司购买大德公司案涉C座房产及相应车位，并应于协议签订后3个月内支付购房款13000万元。协议履行过程中，中控公司未按约定付款，在双方签订《备忘录》约定延期付款后，中控公司仍仅支付1190万元，致使大德公司解除双方合同，大德公司有权依据定金罚则要求全部定金不予返还。
首先，中控公司未按约定支付购房款导致合同解除，合同目的已不能实现，应当直接适用定金罚则。中控公司按约定应当支付购房款13000万元，但实际仅付1190万元，在双方签订《备忘录》约定付款延期后，中控公司仍然未能按约定付款，大德公司依照双方约定有权解除合同，案涉《房产转让框架协议》已解除。在《房产转让框架协议》解除的情况下，中控公司实际已因违约行为而致使合同解除，大德公司合同目的不能实现。根据担保法司法解释第一百二十条第一款规定，在一方违约致使合同目的不能实现时，可以直接适用定金罚则。
其次，案涉《房产转让框架协议》为整栋房产及相关车位的购买，并未约定分期分割购买，不存在部分履行或不完全履行之情形，不应适用担保法司法解释第一百二十条第二款规定。案涉协议为整体房产购买合同，双方没有约定合同标的可以区分，实际履行过程中亦未约定可根据付款金额分割交付，因此，中控公司仅支付1190万元，并不构成对协议的部分履行，而是因其违约行为导致合同目的不能实现，案涉协议已解除，中控公司并不属于不完全履行合同。
最后，从案涉《房产转让框架协议》解除的后果来看，大德公司应当全部退还中控公司所交房款1190万元，说明该部分款项并没有完成案涉协议约定内容的部分履行，大德公司亦未由此获取任何合同利益，其合同目的未得到任何实现。而按比例适用定金罚则的立法本意在于合同部分履行后，守约方已因合同部分履行获得一定的收益，故从利益平衡角度将已履行部分按比例扣除罚金。因此，本案应按担保法司法解释第一百二十条第一款规定直接适用定金罚则，而不属于不完全履行合同应按比例适用定金罚则。因此，二审判决认为中控公司属于不完全履行合同，故按未履行部分所占比例适用定金罚则，系适用法律错误。