2020年疫情以来，部分企业受疫情或疫情防控措施的影响，出现经营困难，现金流减少，经营场所租赁负担增加，出现了大量的违约、解除租赁合同的纠纷。疫情影响下，房屋租赁合同纠纷案件呈上升态势，关于租金减免的政策以及司法实践中对于该问题的裁判规则，值得我们关注，笔者就2022年各地最新的关于疫情期间房租减免政策整理汇总，并检索了部分案例，以供读者了解最新的涉疫情商业用房房租减免等相关规则。
一、承租非国有房屋用于经营，因疫情或疫情防控措施导致没有收入或收入减少，可以请求减免租金
最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号）第6条规定，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
在大琛公司诉金汉森公司房屋租赁合同纠纷一案中【案号：(2022)京02民终8290号】，承租人金汉森公司主张因新冠肺炎疫情爆发，其经营受到严重影响，基本没有经营流水发生，要求对房屋租金部分减免，北京市大兴区人民法院酌情确定减免其1个月租金。
2022年8月19日，在北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）涉疫情商业用房租赁纠纷审理情况暨典型案例新闻通报会上，朝阳法院介绍了该院受理的孙女士承租赵先生房屋租赁合同纠纷一案，因受新冠肺炎疫情影响，孙女士经营的茶馆营业额明显减少，其向房东赵先生要求减免5月份暂停营业期间的租金，赵先生不同意且认为孙女士迟交房租已构成违约，将其诉至朝阳法院要求解除房屋租赁合同、依约支付拖欠租金、腾退房屋、恢复原状并且支付违约金。该院受理后，曾组织双方就合同继续履行进行调解，双方无法达成一致，法院结合案件实际情况，依据公平原则，本着共担风险、共渡难关的理念，确认孙女士暂停营业期间的租金由赵先生、孙女士分担，即双方各承担50%。
综上，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，司法实践中的裁判规则是本着共担风险、共渡难关的理念，通常会根据案件基本情况酌定减免一定的租金，关于减免的标准各法院根据个案的情况酌情确定。
二、承租机关事业单位、国有企业的商业用房的减免规定
早在2020年发生疫情时，有部分地区就出台了承租国有资产类用房减免相应租金相应的政策规定，最高院亦发布了系列《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，在指导意见二中明确规定了承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，承租人要求依据相关政策规定减免租金诉至法院的，人民法院应予支持。
2022年3月28日，国务院国资委发布《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》，要求对2022年被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域（参照国家行政区划标准）内承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户减免当年6个月租金（四季度被列为疫情中高风险地区的，要通过当年退租或下年减免等方式等额减免6个月租金），其他地区减免3个月租金。对于转租、分租中央企业房屋的，要持续加大工作力度，推动减租政策有效传导至实际承租人。
此后，各省、直辖市相继制定了当地的减免房租的相关政策，目前，笔者查询了北京、上海、天津、江苏等20多个省市均有当地的具体减免房租的政策规定。
从检索到的最新的各地政策来看，主要呈现三个特点：
第一，减免主体均为承租机关事业单位、国有企业的国有房屋的服务业中小微企业和个体工商户。
1.针对减免的承租人需为服务业小微企业、个体工商户；
2.租赁的房屋系机关事业单位或国有企业的经营性用房；
3.减免幅度基本都是分两档执行。2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。
第二，涉及转租、分租国有房屋的，国有企业、行政事业单位的，要将减免房屋租金落实到最终承租方。
第三，鼓励非国有房屋租赁主体在平等协商基础上合理分担减免房租。比如河南，鼓励各地出台中小微企业、个体工商户承租非国有资产类经营用房租金减免政策。
综上，承租机关事业单位、国有企业的国有性房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照有关政策免除一定期限内的租金的，建议出租人、承租人按照当地的具体实施细则提交材料、办理减免事业，涉及转租情形，建议转租方予以配合办理，避免由此引发争议诉至法院，增加诉累，亦增加诉讼成本。
三、涉疫情商业用房租赁纠纷注意事项
1.承租人欠付租金时，出租人慎用单方解除权。
根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。前述朝阳法院介绍的案例中赵先生以孙女士没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，法院认为赵先生在孙女士提出协商后拒绝任何租金减免方案，径行提起诉讼要求解除合同，违反了《民法典》第五百三十三条规定的再交涉义务，驳回其主张解除合同的诉讼请求。笔者接到多起类似纠纷的咨询，因承租人欠付租金，在租赁合同没有明确约定解除权的情况下，出租人单方行使了解除权并清退承租人，根据前述规定，出租人违法解除租赁合同的，存在承担违约责任的风险。
2.承租方要求解约并已搬离的，出租方应及时收房，避免长期空置扩大损失。
《民法典》第五百九十一条规定了出租人的减损义务，无论承租人解除租赁合同是否违约，出租人应及时收回房屋并再行出租，以避免损失扩大。
上海寰宇汇商业管理有限公司诉中藏宫（北京）文化传媒有限公司上海分公司等房屋租赁合同纠纷案，上海市第二中级人民法院认为，当承租人拒不支付租金且不实际占有使用租赁房屋，出租人具有在合理期限内及时收回房屋的减损义务，该案是一起较为典型的承租人弃租情形下出租人未及时减损而导致其扩大损失未获法院支持的案件。
结合笔者近期代理案件的情况，在此建议：1.承租人提出解约的，应及时腾退房屋并通知出租人进行交接，出租人接到通知后，无论承租人腾退行为是否构成违约，出租人应及时收回房屋并另行出租，避免损失扩大，双方的争议可另行解决；2.因承租人原因不办理交接，如未依约将房屋恢复原状或者遗留物品继续占用租赁房屋的，出租人应尽量排除障碍及时收房；避免怠于清空房屋而扩大损失，最终由出租人承担相应损失。