本文将以（2020）最高法民再71号信达资产广东分公司与新升华公司、创成公司等金融不良债权转让合同纠纷案为基础，并结合本案法院裁判观点以及在“民法典时代”前后对于确定担保范围的法律变化，看最高院关于合同约定与登记的不动产担保范围不一致的认定。
1.案情时间轴
1.一审审理情况
信达资产广东分公司将创成公司、新升华公司等共八被告诉至一审法院，请求判令创成公司偿还债务本金279,989,055.56元、借款利息3,985,955.30元、违约金以及律师费102500元；判令百利通公司、兴华公司、安盾公司、金泽公司、范惠广、黄伟强对创成公司的上述还款义务承担连带清偿责任；创成公司、百利通公司、兴华公司、新升华公司以各自名下抵押物对上述借款本息等所有款项的清偿承担抵押担保责任；各被告承担与本案有关的受理费、保全费、律师费等全部诉讼费用。
一审法院经审理，判决创成公司清偿借款本金279989055.56元以及利息、违约金，赔偿律师费；百利通公司、兴华公司、安盾公司、金泽公司、范惠广、黄伟强对上述债务承担连带清偿责任；信达资产广东分公司有权以拍卖、变卖创成公司名下的房屋及国有土地使用权；百利通公司名下的房屋、兴华公司名下国有土地使用权、新升华公司名下的国有土地使用权所得的价款优先受偿。
2.二审另查明事实及审理情况
一审判决作出后，新升华公司以其只需要在贷款金额1508.78万元的范围内承担抵押担保责任，无需对债权总额承担担保责任，且依照《抵押合同》附件《抵押财产清单》、《土地登记申请表》、《土地登记审批表》均明确了新升华公司承担抵押担保的范围是1508.78万元等为由提起上诉。
二审法院另查明：2014年6月26日，广州农商行与创成公司签订《贷款借款合同》，约定创成公司贷款3.1亿元人民币。同日，创成公司、百利通公司、兴华公司、新升华公司与广州农商行签订《抵押合同》，约定创成公司、百利通公司、兴华公司、新升华公司为创成公司履行借款合同项下的3.1亿元债务向广州农商行提供抵押担保，抵押担保范围为主合同债务人应承担的全部债务，包括但不限于全部本金、利息。新升华公司提供的抵押物《土地他项权利证明书》记载其他项权利的范围为涉案借款合同和抵押合同。2014年8月13日，广州农商行、信达资产广东分公司、债务人创成公司签订《债权收购协议》，且债务人承诺担保人创成公司、百利通公司、兴华公司、新升华公司、安盾公司、金泽公司、黄伟强、范惠广能够按照担保合同的约定履行相应义务。如果担保人违反担保合同中的相应义务、声明、保证和承诺，则视为债务人违反收购协议，信达资产广东分公司有权要求债务人承担违约责任。
二审判决驳回新升华公司的上诉请求。
3.再审查明事实及审理情况
新升华公司不服二审判决，申请再审。
再审查明：《抵押合同》第3.1条约定，甲方（创成公司、百利通公司、兴华公司、新升华公司）提供的抵押财产的数量、质量、状况、所在地等，详见《抵押财产清单》，《抵押财产清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。《抵押财产清单》列明了作为抵押物的24项房屋及土地的权属证明文件名称及编号、所在地、抵押物使用情况、评估价值，其中备注一栏载明了各抵押物对应贷款金额。上述24项抵押物的他项权证中，有4项未记载抵押范围，有1项即本案新升华公司所涉土地他项权证对抵押范围的描述指向《委托贷款借款合同》和《抵押合同》，其余19项均记载了明确的抵押金额或债权数额，并与《抵押财产清单》的备注金额一致。再审查明的其他事实与一、二审查明的事实一致。
最高人民法院认为，新升华公司的再审请求部分成立，应予支持。针对新升华公司的再审请求，最高院最终判决“创成公司不履行一审民事判决第一、二判项时，信达广东分公司有权以拍卖、变卖新升华公司名下的国有土地使用权所得的价款在1508.78万元范围内优先受偿”。
本案的核心争议问题是新升华公司承担抵押担保责任的范围应当如何确定。
各法院针对“新升华公司承担抵押担保责任的范围应当如何确定”的认定 |
一审法院 | 至于新升华公司认为其应在1508.78万元范围内承责的主张，与《抵押合同》约定的担保范围不符，不予支持。 |
二审法院 | 依据《抵押合同》的约定，新升华公司以其自有的国有土地使用权为全部借款本金、利息、违约金及费用提供抵押担保，该抵押物的《土地他项权利证明书》记载其他项权利范围为涉案借款合同和抵押合同，新升华公司主张其只应在1508.78万元范围内承担担保责任没有事实与法律依据。 |
再审法院（最高院） | 《抵押合同》后附《抵押财产清单》作为与《抵押合同》具有同等法律效力的合同附件，列明了创成公司、百利通公司、兴华公司、新升华公司所提供的24项抵押财产及各抵押财产所担保的贷款金额，总计为3.1亿元，与所共同担保的主债权本金数额相同。上述约定为各方当事人的真实意思表示，应对各方当事人具有拘束力。且在抵押登记时，24项抵押物均办理了单独的抵押登记，其中19项系在他项权证上明确了抵押金额或债权数额，与《抵押财产清单》对应记载相一致。尽管新升华公司所抵押土地他项权证中并未列明抵押金额或债权数额，但其抵押范围直接指向《委托贷款借款合同》和《抵押合同》，根据《抵押合同》，《抵押财产清单》与《抵押合同》具有同等效力，该清单明确记载了新升华公司担保的贷款金额，且新升华公司提供的《土地登记申请书》和《土地登记审批表》亦明确载明了土地抵押金额为1508.78万元。据此，应认定新升华公司该项抵押属按份共同抵押，新升华公司应在约定份额内对主债权及利息、违约金、损害赔偿金、为实现债权和抵押权发生的费用等承担抵押担保责任。信达资产广东分公司关于抵押财产系为3.1亿元贷款提供担保的答辩主张，与合同约定不符，亦缺乏法律依据，不能成立。 |
本案再审判决做出时间在民法典施行之前，属于新旧法律更替期间，虽然判决中写明依据的是担保法及担保法司法解释等相关规定，但是已经把民法典相关立法意图进行引用。本案抵押权人认为抵押合同约定的抵押权的担保范围是全部债权，在办理抵押财产清单、抵押物登记申请表的相关资料时，应当按照抵押合同约定的担保债权金额去登记；而本案在登记担保范围时是按一定比例登记的，就出现了抵押合同约定的担保物权的担保范围以及登记簿记载的内容与抵押人提交的《抵押财产清单》《土地登记申请书》《土地登记审批表》不一致的情形。这也是本案改判的主要原因。
在不动产抵押登记的实务操作中，确存在本案涉及的问题及其他争议问题。例如，在不动产抵押登记系统中，有的未设置“担保范围”一栏，仅能填写“被担保主债权数额”；各地方办理抵押登记时的不规范，大量不动产登记部门要求不能超额抵押，在办理抵押物登记时一般需要评估。即便不评估，登记机关一般也会要求对各个抵押物抵押金额进行写明，即对全部债权金额进行拆分。此时，当事人出于无奈，也只能按照登记机关的要求进行填写、办理，这就导致在约定与登记的担保范围不一致的情形。在此情形下，固守“以登记为准”的认定规则，确实有悖双方当事人的真实意思表示，也有失公平。
当抵押合同约定的担保范围与登记簿记载的内容不一致时，应以哪个作为确定担保范围的依据，在实务中存在争议。《全国法院民商事审判工作会议纪要（九民纪要）》第58条针对此问题明确裁判规则：以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，基于目前不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：当因设置及登记规则造成的合同约定的担保范围与登记不一致，人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。当担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。
《民法典》实施后，国务院行政主管部门也发布了相应的行政规章。例如，2021年4月6日，自然资源部发布《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（以下简称《通知》）第二条规定：“明确记载抵押担保范围。当事人对一般抵押或者最高额抵押的主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权费用等抵押担保范围有明确约定的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿‘担保范围’栏记载；没有提出申请的，填写‘/’。” 《通知》第四条规定：“完善不动产登记簿。对《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）规定的不动产登记簿样式进行修改：1.在‘抵押权登记信息’页、‘预告登记信息’页均增加‘担保范围’、‘是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定’栏目。2.将‘抵押权登记信息’页的‘最高债权数额’修改为‘最高债权额’并独立为一个栏目，填写最高额抵押担保范围所对应的最高债权数额。”《民法典》第389条仍延续《物权法》第173条[2]规定的内容未作修改，即规定“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”。该条规定中的“当事人另有约定的，按照约定”，是指当事人的约定优先于法定的担保物权的法定担保范围的规定，而非指当事人约定的担保物权的范围可以与法定担保范围的规定不同，或者以特别约定对抗物权登记效力[3]。另外，针对登记机构在实践中不规范行为，《中华人民共和国民法典》第213条关于登记机构的禁止行为规定：“登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。”
综上，随着“民法典时代”的到来，如今随着不动产登记制度的完善，因地区系统设置及登记规则原因导致合同约定与登记的担保范围不一致的情形将逐渐成为过去式，当担保物权登记范围与合同约定一致成为常态或者普遍现象，将迎接全面以登记为准的时代。如果，当事人对担保范围作了特殊约定，应当尽快申请将该约定去登记机关办理登记。以避免不必要的实体法上和程序法上的风险。
[1] 由于本文仅结合案例简单探讨关于“合同约定与登记的不动产担保范围不一致的认定”的问题，故对（2020）最高法民再71号判决中，一些与该问题关联性不大的案件事实、诉讼请求、判决结果、法院观点等内容进行删减。
[2] 对比《中华人民共和国民法典》第三百八十九条【担保物权的担保范围】担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。
[3] 黄薇主编：《中华人民共和国民法典侵权责任编释义》，法律出版社，2021年7月第1版，第462页。